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叢書名：房地產(chǎn)法律實務(wù)系列教材
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- 作者：胡武艷主編
- 出版時間：2015/8/1
- ISBN：9787307163294
- 出 版 社：武漢大學出版社
- 中圖法分類：D922.181
- 頁碼：201
- 紙張：膠版紙
- 版次：1
- 開本：16K
本書根據(jù)物業(yè)管理的流程來設(shè)計內(nèi)容，分為5章，主要包括物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)管理法律關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)基本理論、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)的使用和維護、住宅專項維修資金等。 本書每章前端設(shè)有內(nèi)容提要、關(guān)鍵詞、知識結(jié)構(gòu)圖，使讀者很快對該章的知識框架有簡明的了解；案例導入部分通過設(shè)置與該章主要內(nèi)容有關(guān)的代表性案例引出知識內(nèi)容主體；正文部分對物業(yè)管理有關(guān)法律、法理等基礎(chǔ)性知識進行介紹同時，在每節(jié)末尾集中歸納該節(jié)對應(yīng)的主要常見實務(wù)問題，并給讀者提供問題的解釋和解決方案建議；每章末尾對導入案例進行總結(jié)評析，章后設(shè)置思考題。
胡武艷，女，武漢工商學院講師，著述情況如下：副主編《經(jīng)濟法實用教程》，中央廣播電視大學出版社，2012年8月出版；參編《知識產(chǎn)權(quán)法》（全國高等院校法學專業(yè)基礎(chǔ)教材），全國高等院校法學專業(yè)基礎(chǔ)教材，中國政法大學出版社，2011年4月1日出版。
第一章 物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)管理法律關(guān)系
第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理
一、物業(yè)
二、物業(yè)管理
第二節(jié) 物業(yè)管理的立法
一、法律
二、行政法規(guī)、部門規(guī)章
三、地方性法規(guī)
四、相關(guān)司法解釋
第三節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系
一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素
三、物業(yè)管理法律關(guān)系的類型
第四節(jié) 物業(yè)管理與建筑物區(qū)分所有權(quán)
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)內(nèi)容
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成物業(yè)管理的基礎(chǔ)
第二章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 前期物業(yè)管理的必要性和特點
一、前期物業(yè)管理的含義
二、前期物業(yè)管理的必要性
三、前期物業(yè)管理的特點
第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)
二、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生方式
三、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標投標程序
第三節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同
一、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂
二、前期物業(yè)服務(wù)合同的效力
三、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
第四節(jié) 物業(yè)的承接驗收
一、物業(yè)的承接驗收的意義
二、物業(yè)的承接驗收與竣工驗收
三、物業(yè)承接驗收的要求
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主
一、業(yè)主的含義
二、業(yè)主身份的界定標準
三、實踐中業(yè)主的認定依據(jù)
四、業(yè)主的實際范圍
五、不為業(yè)主的特殊主體
六、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第二節(jié) 業(yè)主大會
一、業(yè)主大會的含義及特點
二、業(yè)主大會的成立
三、業(yè)主大會的職責
四、業(yè)主大會的運行規(guī)則
五、業(yè)主大會的法律地位
第三節(jié) 業(yè)主委員會
一、業(yè)主委員會的含義及特點
二、業(yè)主委員會的委員
三、業(yè)主委員會的產(chǎn)生和組成
四、業(yè)主委員會的職責
五、業(yè)主委員會的運行規(guī)則
六、業(yè)主委員會的法律地位
七、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他相關(guān)主體的關(guān)系
第四節(jié) 業(yè)主管理規(guī)約
一、管理規(guī)約
二、臨時管理規(guī)約
第四章 物業(yè)服務(wù)合同
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述
一、物業(yè)服務(wù)合同的概念和特點
二、物業(yè)服務(wù)合同的類型
三、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)
四、物業(yè)服務(wù)合同與管理規(guī)約
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的訂立
一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立主體
二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式
三、物業(yè)服務(wù)合同的訂立過程
四、物業(yè)服務(wù)合同的訂立形式
五、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的效力和履行
一、物業(yè)服務(wù)合同的效力
二、物業(yè)服務(wù)合同的履行
三、物業(yè)服務(wù)費
四、物業(yè)服務(wù)合同的違約責任
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同的變更和終止
一、物業(yè)服務(wù)合同的變更
二、物業(yè)服務(wù)合同的終止
第五章 物業(yè)的使用和維護
第一節(jié) 物業(yè)專有部分的使用
一、專有部分的范圍確定
二、專有部分的裝修管理
三、房屋結(jié)構(gòu)及用途不得擅自改變
四、房屋“住改商”的限制
第二節(jié) 物業(yè)共有部分的使用管理
一、共有部分的含義
二、共有部分的分類
三、共有部分的范圍
四、共有部分的使用與管理
五、特殊共有部分的認定及使用
六、供電、供水、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等公共設(shè)施設(shè)備
第三節(jié) 物業(yè)的維護
一、開發(fā)建設(shè)單位對物業(yè)整體的保修責任
二、業(yè)主對物業(yè)專有部分和共有部分的維護責任
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共有部分的維護責任
四、第三人（侵權(quán)人）的維護責任
第四節(jié) 住宅專項維修資金制度
一、住宅專項維修資金制度的立法
二、住宅專項維修資金的含義
三、住宅專項維修資金的交存
四、住宅專項維修資金的管理
五、住宅專項維修資金的使用
六、住宅專項維修資金的監(jiān)督
附錄
武漢市物業(yè)服務(wù)合同
前期物業(yè)服務(wù)合同
臨時管理規(guī)約
參考文獻
《物業(yè)管理法律實務(wù)》：
�。�2）籌備組的經(jīng)費。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第42條規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。但是對于籌備業(yè)主大會期間的籌備組的經(jīng)費卻沒有規(guī)定。雖然業(yè)主大會籌備組也是為了成立業(yè)主大會，其經(jīng)費由全體業(yè)主承擔也是合理的，但畢竟此時業(yè)主大會還未成立，不能使用業(yè)主大會的經(jīng)費。而要求業(yè)主提前墊付，在現(xiàn)實中也很難實現(xiàn)。
目前，各地相繼頒布的規(guī)定里都增加規(guī)定，要求由建設(shè)單位來承擔業(yè)主大會籌備組的經(jīng)費。如《武漢市物業(yè)管理條例》第24條規(guī)定召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。《北京市物業(yè)管理辦法》第16條要求建設(shè)單位承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用�！赌暇I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第48條規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會會議所必需的費用應(yīng)由建設(shè)單位承擔。
�。�3）籌備組的籌備時間。
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第9條只規(guī)定了，符合成立業(yè)主大會條件的，物業(yè)所在的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。沒有提及建設(shè)單位申請或提交申請報告后，成立業(yè)主大會會議籌備組是否受一定時間的限制。但在各地方的物業(yè)管理條例中對兩種主體的申請都統(tǒng)一規(guī)定了期限限制，如《武漢市物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定的是“收到報告或者要求之日起60日內(nèi)”，《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第10條規(guī)定的“在收到書面報告或者請求之日起30日內(nèi)”。
之所以對成立首次業(yè)主大會會議籌備組加以時間的限制，是因為現(xiàn)實生活中很多小區(qū)常年來在籌備成立業(yè)主大會過程中都跑起了“馬拉松”，有的甚至拖上一年半載，直接影響到的是業(yè)主自治組織的成立和業(yè)主權(quán)益的保障�！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》首次規(guī)定了“60日”的期限，是立法的一個進步，體現(xiàn)了行政效率原則�！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》之后，很多地區(qū)遵循了期限限制，有的地方甚至提高了期限限制，如廣東、深圳、廈門要求“30日內(nèi)”完成，武漢、北京等地仍舊是“60日”的要求。
�。�4）籌備中的其他主體。
在籌備組籌備過程中，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與對業(yè)主大會籌備組的成立的組織、指導。同時建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對籌備工作進行配合、協(xié)助。比如，建設(shè)單位應(yīng)當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)管理區(qū)域劃分證明、建筑規(guī)劃設(shè)計圖、物業(yè)基本資料（包括共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房、綠化面積、車庫等相關(guān)場地基本資料）、已籌集的專項維修資金清冊以及其他成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
3.首次主大會會議的籌備
根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第12條的規(guī)定，業(yè)主大會籌備組在成立后，主要進行以下首次業(yè)主大會會議召開的籌備工作。
�。�1）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積。
這主要是對從建設(shè)單位和前期物業(yè)手中獲得的業(yè)主名冊和專有部分面積等資料，進行核實和確認，從而為業(yè)主委員會的產(chǎn)生和業(yè)主大會業(yè)主委員會的表決奠定基礎(chǔ)。
�。�2）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法。
業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，是全體業(yè)主的代表。在此，僅由籌備組確定業(yè)委會候選人，而籌備組中并非全部是業(yè)主，有失妥當。由全體業(yè)主在業(yè)主大會上進行討論決定業(yè)主委員會的候選人和正式人員，是比較合適的。而且，業(yè)主委員會的候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會的選舉辦法在此如果僅由籌備組進行草擬，在首次業(yè)主大會上再進行討論決定，也更為適宜。
�。�3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。
管理規(guī)約是全體業(yè)主必須共同遵循的小區(qū)自治規(guī)范，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。為了提高業(yè)主大會的效率，由籌備組事先草擬，提交首次業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主共同制定的用以規(guī)范業(yè)主大會組織與行為的法律文件，涉及與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)的重要事項，交由籌備組提前草擬，在首次業(yè)主大會上全體業(yè)主共同表決。
（4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則。
首次業(yè)主大會的召開會決定到業(yè)主委員會和業(yè)主大會的成立、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的通過等重要事項，因而首次業(yè)主大會會議的表決機制應(yīng)當客觀公正，所以由業(yè)主大會籌備組事先確定會議表決規(guī)則。
但令人不解的是，從詞面上理解“業(yè)主大會議事規(guī)則”是包含了“業(yè)主大會會議表決規(guī)則”的，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》里卻還將此單獨列出，而且點明的是“首次”業(yè)主大會會議表決規(guī)則，有讓人覺得后來的各次業(yè)主大會會議表決規(guī)則和首次的不一樣的嫌疑。
……
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