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部分　房地產企業(yè)經營應知應會問題解析

1配套設施可售與不可售面積如何劃分？ 2
2什么是項目總投資？包含哪些內容？ 2
3確定開發(fā)產品面積如何進行涉稅審核（獲取資料途徑）？ 2
4投資強度、容積率、建筑密度、綠地率、建筑系數如何計算？ 3
5如何理解房地產與房地產業(yè)？房地產開發(fā)按項目運作方式可分為哪幾類？ 4
6房地產立項審批應提供哪些資料？ 4
7土地使用權的出讓、轉讓和劃撥有何區(qū)別？ 4
8房地產開發(fā)項目規(guī)劃程序有哪些？ 5
9征收集體土地的補償標準和基本程序是什么？ 6
10因房地產開發(fā)拆遷城市房屋，對被拆遷人如何進行補償和安置？ 6
11房地產開發(fā)項目拆遷補償階段的合法有效主要扣除憑據有哪些？ 8
12辦理施工許可的基本程序及相應的法律規(guī)定如何規(guī)定？ 8
13房屋建設項目的一般竣工驗收標準是什么？ 10
14竣工驗收的程序是如何規(guī)定的？ 10
15項目驗收備案要求申報材料有哪些？ 11
16初始產權證明的含義？ 11
17房屋建設項目的一般竣工驗收階段主要發(fā)生的開發(fā)成本及扣除憑據有哪些？ 11
18房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房應具備哪些條件？如何辦理預售房登記？ 12
19建設工程監(jiān)理的范圍有哪些？ 12
20房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品成本項目由哪些內容構成？ 13
21房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品的配套設施分為哪幾類？其成本如何核算？ 13
22什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？ 13
23何謂房屋產權面積？房屋產權面積是如何組成的？ 15
24商品房應分攤的公共面積包括哪些？如何分攤？ 15
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第二部分　涉稅會計疑難問題解析

47房地產企業(yè)符合收入確認條件應該怎樣理解？ 32
48房地產開發(fā)企業(yè)收到售房款如何進行會計核算？ 32
49房地產企業(yè)“買一送一”的贈送業(yè)務如何進行賬務處理？ 33
50房地產開發(fā)企業(yè)的存貨可分為哪幾類？ 33
51房地產開發(fā)企業(yè)設備存貨的采購與收發(fā)如何核算？ 33
52房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品增加如何核算？ 34
53房地產開發(fā)產品減少應如何進行會計核算？ 34
54房地產開發(fā)企業(yè)周轉材料可分為哪幾類？應如何核算？ 35
55土地使用權的入賬價值和攤銷時間如何確定？ 36
56無償劃撥方式取得的土地使用權如何入賬？ 36
57非房地產公司土地價值應該怎樣入賬？ 36
58特殊取得方式下土地使用權初始成本如何確定？ 37
59房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品自用和出租的，如何進行會計處理？ 37
60房地產公司對售樓處如何進行會計核算？ 38
61房地產開發(fā)企業(yè)經營租入機械設備等固定資產的，如何進行會計核算？ 38
62房地產開發(fā)企業(yè)周轉房包括哪些內容？ 39
63房地產企業(yè)安置拆遷居民的周轉房如何核算？ 39
64房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算對象如何確定？ 40
65房地產開發(fā)企業(yè)自營工程機械使用費包括哪些內容？ 41
66機械使用費應如何進行總分類和明細分類核算？ 41
67施工間接費用如何進行明細分類核算？ 42
68房地產開發(fā)企業(yè)如何進行土地開發(fā)的成本核算？ 43
69結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取哪些辦法？ 44
70外商投資房地產開發(fā)企業(yè)2008年以前不同步開發(fā)配套設施可否預提計入房屋等開發(fā)成本？ 46
71配套設施開發(fā)成本如何核算？ 47
72委托房地產企業(yè)代建房屋需要設置哪些明細科目？ 48
73發(fā)包方自己購買材料，施工單位僅提供勞務即“甲供材料”如何進行會計核算？ 50
74房地產開發(fā)企業(yè)庫存的商品房用于出租收回后發(fā)生的維修費用如何處理，稅前列支是否有比例閑置？ 50
75房地產公司收到預售房房款可以直接計提營業(yè)稅嗎？會計上如何處理？ 51
76房地產開發(fā)企業(yè)與被拆遷人以“拆一還一”方式進行產權調換，如何進行會計處理？ 51
77房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的銷貨退回如屬于資產負債表日后事項，且發(fā)生在所得稅匯算清繳之前，如何進行稅務處理和會計處理？ 52
78實行查賬征收的小規(guī)模企業(yè)在一個年度之中預繳所得稅后發(fā)生了虧損，如何進行會計處理？ 53
79房地產開發(fā)企業(yè)預繳的企業(yè)所得稅如何核算？ 53
80企業(yè)上年虧損，計提2014年的企業(yè)所得稅時，如何確定基數？ 54
81已結轉未分配利潤的高轉成本應如何進行賬務處理？ 54
82稅法有規(guī)定，會計無規(guī)定，按什么規(guī)定辦理執(zhí)行？ 55
83土地增值稅清算后銷售的開發(fā)產品如何計算土地增值稅？ 55
84先開發(fā)再轉讓可以少繳土地增值稅嗎？ 57
85建造的不具有所有權的橋梁如何進行賬務處理？ 58
86實際毛利額與預計毛利額的差異如何調整？ 59
87土地出讓金返還企業(yè)怎樣作稅務處理？ 60
88土地出讓金返還用于拆遷或安置補償應如何進行稅務處理？ 61
89對房地產企業(yè)來說，從謹慎性出發(fā)，一般應滿足哪些條件則可確認收入？ 62
90未確認收入時購房者退回購房款應如何處理？ 62
91房地產企業(yè)預售開發(fā)產品取得了預售款可否在預收款當期按預計成本對應結轉成本？ 63
92分年滾動開發(fā)發(fā)生的土地開發(fā)費用，如何計入開發(fā)成本？ 63
93暫停資本化的條件和停止資本化的時點是怎樣規(guī)定？ 64
94不能分清具體用途的借款費用應如保核算？ 64
95已完工項目開發(fā)成本結轉的依據是什么？ 64
96每月取得預收賬款時預繳土地增值稅時應如何進行賬務處理？ 65
97“甲供材”如何進行會計處理？ 66
98房地產企業(yè)會計核算的收入范圍與稅法規(guī)定的收入范圍有何區(qū)別？ 66
99預售房產稅金如何配比結轉？ 67
100房地產企業(yè)采用委托代銷方式銷售的，何時確認收入？ 67
101包銷形式下房地產企業(yè)應如何確認收入？ 68
102價外收入如何進行會計核算？ 68
103其他收入如何進行會計核算？ 69
104會計和稅法對視同銷售的銷售收入的確認的規(guī)定有何不同？ 69
105公益性捐贈如何進行納稅調整？對土地增值稅有何影響？ 69
106保證金如何進行會計處理？ 69
107長期股權投資核算的范圍和核算方法會計是如何規(guī)定的？ 70
108銷售未完工開發(fā)產品取得收入如何進行稅務處理？ 70
109結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用有哪兩種結轉方法？ 70
110請舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。71
111請舉例說明房地產企業(yè)成本核算。72
112請舉例說明房地產開發(fā)成本共同成本的分配方法。76
113代建業(yè)務如何進行會計核算？ 77
114銀行貸款應如何進行會計處理？ 77
115“招、拍、掛”取得土地使用權如何進行會計處理？ 77
116房地產取得土地使用權應進哪個會計科目？ 78
117虛假出資衍生出哪些稅收風險？ 78
118監(jiān)理費應如何進行會計確認？ 79
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第三部分　土地增值稅疑難問題解析

147怎樣計算土地增值稅的增值額？ 90
148土地增值稅納稅額如何計算？ 93
149普通標準住宅的定價技巧及其應用96
150利用建立房地產銷售公司進行納稅籌劃一定能節(jié)稅嗎？ 98
151充分利用合作建房方式進行納稅籌劃99
152為其他單位代建辦公樓，如何進行稅收籌劃？ 100
153連體樓如何進行納稅籌劃？ 100
154利用起征點（納稅臨界點）如可進行土地增值稅納稅籌劃？ 102
155將裝修費用從房價中剝離一定能節(jié)稅嗎？ 102
156先投資后轉讓股權一定節(jié)稅嗎？ 103
157代收費用如何安排可以節(jié)稅？ 103
158如何確定合適的利息扣除方式？ 104
159土地增值稅的征收范圍是哪些？ 104
160如何確定土地增值稅的納稅申報時間？ 104
161如何確定土地增值稅的納稅地點？ 104
162土地增值稅的征收方式有幾種？ 104
163國家稅務總局對土地增值稅的清算單位是如何規(guī)定的？ 105
164國家稅務總局關于土地增值稅的清算條件是如何明確的？ 105
165如何認定“普通標準住宅”？有哪些優(yōu)惠政策？ 105
166以房地產進行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅？ 106
167房地產開發(fā)企業(yè)合作建房是否應繳納土地增值稅？ 106
168企業(yè)兼并轉讓房地產的是否應征收土地增值稅？ 106
169企業(yè)之間互換房產可以免交土地增值稅嗎？ 106
170個人互換住房是否征收土地增值稅？ 106
171職工集資建房是否應繳納土地增值稅？ 107
172房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產是否應繳納土地增值稅？ 107
173房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預征范圍包括哪些？ 107
174《土地增值稅暫行條例》及其實施細則中規(guī)定的“贈與”包括哪些范圍？ 107
175房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、
抵償債務、拆遷還建換取其他單位和個人的非貨幣性資產或者不動產，價格低于正
常銷售價格并且沒有該企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格，應稅收入如何確定？ 107
176房地產開發(fā)企業(yè)非直接銷售和自用開發(fā)產品時，土地增值稅計稅收入如何確定？ 108
177地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅？ 108
178計算土地增值稅的扣除項目時，對代收費用的扣除上常見的錯誤做法是什么？
正確的做法應該怎樣？ 108
179財政部規(guī)定的土地增值稅的其他扣除項目包括哪些？ 108
180轉讓舊房如何確定扣除項目及金額？ 109
181房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否可以在計算土地增值稅時扣除？ 109
182房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的契稅在計算土地增值稅實能否扣除？ 109
183對轉讓舊房時支付的評估費用是否允許在計算繳納土地增值稅時扣除？ 109
184計算土地增值稅扣除項目金額時，利息支出如何計算扣除？ 110
185房地產開發(fā)企業(yè)成片受讓土地、分期分批開發(fā)時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？ 110
186土地增值稅清算中，納稅單位向關聯(lián)單位、其他單位或者個人借款（資金占用費）而發(fā)生的利息，是否應在稅前扣除？ 110
187房地產開發(fā)公司為業(yè)主免費辦理產權證，支付的辦證費用在計算土地增值稅和營業(yè)稅時能否從計稅營業(yè)額中扣除？ 110
188如果開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，土地增值稅清算單位也確定為兩個以上清算單位，一筆或幾筆借款各開發(fā)項目共同受益，利息支出應如何分攤？ 111
189如何正確認定和分攤開發(fā)間接費用？ 111
190房地產開發(fā)公司預征的土地增值稅是否可以計入當期的稅金及附加在稅前列支？ 111
191對合作方出地、房地產開發(fā)企業(yè)出資金合作建房，建成后按比例分配開發(fā)產品的，在土地增值稅清算中，如何確定房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的金額？ 112
192房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的同一宗房地產中既有普通住房又有非普通住房，如何計算繳納土地增值稅？ 112
193計算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)建造的與清算項目配套的小區(qū)居委會、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設施的成本費用如何處理？ 112
194土地增值稅清算結束后再轉讓房地產的如何進行稅務處理？ 113
195房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的不動產對外捐贈是否可免繳土地增值稅？ 113
196房地產開發(fā)房屋置換如何確定土地增值稅的計稅依據？ 113
197開發(fā)企業(yè)既建普通標準住宅又從事其他房地產開發(fā)，應如何計繳土地增值稅？ 114
198開發(fā)企業(yè)開發(fā)的符合清算條件的開發(fā)項目，在清算時不能提供完整的銷售、開發(fā)或者有關證明文件的，應如何處理？ 114
199分期開發(fā)的項目，如何進行土地增值稅的清算？ 114
200分期收款銷售、按揭購房行為，如何計征土地增值稅？ 115
201因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的土地增值稅有何規(guī)定？ 115
202房地產開發(fā)企業(yè)未按預征規(guī)定期限預繳土地增值稅的，是否應加收滯納金，應從何時起計算？ 115
203房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經濟適用房需要繳納土地增值稅嗎？ 115
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第四部分　企業(yè)所得稅疑難問題解析

241房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品過程中，如何確定成本對象？ 160
242房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的小區(qū)中已經竣工的樓房出售，應如何分配成本？ 160
243房地產開發(fā)企業(yè)通過視同買斷方式委托中介機構銷售房屋，開發(fā)商參與簽訂協(xié)議的，如何計算企業(yè)所得稅？ 160
244土地分批投入建設如何核算成本？ 161
245無償劃撥土地成本的確認？ 161
246以協(xié)議方式出讓土地成本如何確定？ 161
247土地投資入股成本如何確認？ 162
248參加拍賣土地成本如何確認？ 163
249股權收購方式取得土地成本如何確認？ 163
250以房換地土地成本如何確認？ 163
251房地產開發(fā)企業(yè)的土地成本如何分攤分攤？ 163
252房地產開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)某項目，如何分配土地成本？ 165
253施工工地的垃圾清理費、高壓電線拆遷費是不是都應該歸集到“開發(fā)成本———前期工程費”中？ 165
254山坡邊坡處理，是否可以計入前期工程費用？ 165
255房地產臨時設施費，如塔吊基礎安裝費，到稅務局要開什么發(fā)票？ 165
256房地產開發(fā)企業(yè)承包工程項目，工程竣工結算前提、預付備料款和起扣點等如何界定？ 165
257房地產開發(fā)企業(yè)與中介機構約定的房屋買斷價與實際賣價不同，如何計量收入和費用？ 166
258房地產開發(fā)公司按照組成計稅價格如何計算收入及各項費用？ 166
259房地產企業(yè)收入確認的會計標準是什么？ 168
260如何理解收入確認的法律標準、會計標準、稅收標準？ 168
261會計實務中對房地產開發(fā)企業(yè)確認收入的時限是如何界定的？ 169
262國稅發(fā)〔2009〕31號文件關于房地產開發(fā)企業(yè)不同銷售方式其收入確認的時限是如何規(guī)定的？ 171
263稅法上關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品預租收入的確認時限是如何規(guī)定的？ 172
264房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品的視同銷售行為有哪些？如何確定企業(yè)所得稅計稅銷售額？ 172
265代建工程和提供勞務應如何進行稅務處理？ 173
266委托銷售方式，如何確定納稅義務發(fā)生時間？ 173
267土地出讓金返還在預征企業(yè)所得稅時如何處理？ 173
268房地產開發(fā)企業(yè)以包銷方式銷售開發(fā)產品的，如何確認所得稅計稅收入？ 173
269稅法上對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品“已經完工”的標準如何界定？ 174
270開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，請問這個及時如何界定？ 174
271房地產開發(fā)企業(yè)的債務重組損失可否在所得稅前扣除？ 175
272房地產開發(fā)企業(yè)借出的款項逾期無法收回的能否在企業(yè)所得稅前扣除？ 175
273房地產開發(fā)企業(yè)假借企業(yè)職工的名義從銀行取得借款，借款利息能否在稅前扣除？ 175
274房地產開發(fā)企業(yè)在虧損期間對固定資產既未計提折舊也未在稅前扣除，以后實現(xiàn)盈利時能否在稅前扣除以前虧損期間未扣的折舊？ 176
275房地產企業(yè)工程未竣工，但已結轉部分成本，應如何確定銷售成本？ 176
276開發(fā)產品的銷售成本應如何在稅前扣除？ 176
277土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費如何在稅前扣除？ 176
278開發(fā)產品共用部位、共用設施設備維修費應如何在稅前扣除？ 177
279土地閑置費應如何在稅前扣除？ 177
280成本對象報廢或損毀損失應如何在稅前扣除？ 177
281新辦的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費應如何在稅前扣除？ 178
282房地產開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產品按規(guī)定轉作經營性資產應如何扣除？ 178
283工作量法計提折舊能否稅前扣除？ 178
284房地產企業(yè)對外捐贈是否可以計入開發(fā)成本或期間費用？如何核算？ 179
285房地產開發(fā)企業(yè)與分公司之間的借款費用如何扣除？ 179
286房地產開發(fā)企業(yè)如何計算確定已