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　　土地和房屋作為一種財(cái)產(chǎn)成為課稅對(duì)象，最早可以追溯到古代的埃及、巴比倫和中國(guó)的夏商時(shí)期，不過(guò)那時(shí)的財(cái)產(chǎn)稅主要是針對(duì)占有的土地面積以及土地上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出。本書(shū)中所探討的房地產(chǎn)稅為現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)稅。由于受到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的影響，這種房地產(chǎn)稅具有以下特征：（1）稅基較寬，絕大多數(shù)房產(chǎn)和土地都需繳納；（2）實(shí)行從價(jià)稅，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一定比例征稅；（3）收入彈性低，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期增長(zhǎng)幅度低于平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期減少幅度也低于平均經(jīng)濟(jì)縮減程度；（4）屬于一種地方稅，是基層地方政府的主要收入來(lái)源；（5）屬于一種受益稅，主要用途為基礎(chǔ)教育、公共安全、轄區(qū)道路等公共服務(wù)，繳納稅款的納稅人是享受相應(yīng)公共服務(wù)的人；（6）收支通過(guò)直接民主機(jī)制實(shí)現(xiàn)，較為公開(kāi)透明（侯一麟等，2014）�？梢哉f(shuō)，這一房地產(chǎn)稅改革的提出寄托了完善稅收體制、增強(qiáng)基層財(cái)政自治、提高公共服務(wù)提供效率、改善政府治理等諸多理想，但同時(shí)也受到了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、改善收入分配等過(guò)多目標(biāo)的干擾，使得房地產(chǎn)稅的改革始終處于爭(zhēng)論的風(fēng)口浪尖。
　　房地產(chǎn)稅改革在中國(guó)面臨的阻力是來(lái)自多方面的，納稅人擔(dān)心稅負(fù)增加，地方政府并不積極，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不情愿開(kāi)征。作為直接稅，納稅人對(duì)于房地產(chǎn)稅的征收往往是抵觸的，即使在美國(guó)也發(fā)生過(guò)抗稅事件；從簡(jiǎn)單的收入測(cè)算來(lái)看，如果按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的30%計(jì)稅，人均25平方米設(shè)定免征額，全國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收入最高才能達(dá)到1859億元；如果按照人均60平方米設(shè)定免征額，全國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收入最低僅為580億元，難以滿(mǎn)足支出職能已經(jīng)膨脹的地方政府需要；我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)缺少征收直接稅的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的征管成本也將高于其他稅種。
　　那么，中國(guó)能否建立現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度并且對(duì)基層政府治理起到改善作用？能否打破房地產(chǎn)泡沫甚至引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩？很多學(xué)者已經(jīng)從各個(gè)層面進(jìn)行了探討。由于這些問(wèn)題的解答過(guò)于復(fù)雜，鑒于本人有限的能力，盡力在以下兩個(gè)方面進(jìn)行嘗試：
　　第一，對(duì)于所謂“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)”的借鑒。無(wú)論是理論還是實(shí)踐，英美國(guó)家比較成功的房地產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)是經(jīng)常被提起的范本。但是英美國(guó)家和我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)制度、歷史淵源等方面存在的差異是不容忽視的，中國(guó)能否完全借鑒這些經(jīng)驗(yàn)還值得探討。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的實(shí)踐也遠(yuǎn)不止英美國(guó)家一類(lèi)。這里，本書(shū)將國(guó)外房地產(chǎn)稅制度的發(fā)展至少分為四種類(lèi)型。一是在英式的財(cái)產(chǎn)稅基礎(chǔ)上直接移植發(fā)展起來(lái)的，大多曾經(jīng)在19世紀(jì)成為英國(guó)的殖民地，包括美國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞以及中國(guó)香港等。它們是以英國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅為原型，土地和房屋合并征稅，以評(píng)估價(jià)值作為稅基，實(shí)行比例稅率，房地產(chǎn)稅作為地方政府的收入來(lái)源，主要遵循著“量人為出”的原則，但是有成功也有失敗。二是與亨利-喬治提出的“單一土地稅”理論有關(guān)，影響到了德國(guó)、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家以及孫中山先生的“三民主義”等，按照“漲價(jià)歸公”的理念，這些國(guó)家要么只對(duì)土地征收單一的土地稅，要么對(duì)土地和房屋分別征稅的時(shí)候通過(guò)區(qū)別稅率，強(qiáng)調(diào)對(duì)于土地或房屋增值中來(lái)源于政府公共投入的部分進(jìn)行征稅。三是包括日本、韓國(guó)在內(nèi)的東亞國(guó)家，它們?cè)陂L(zhǎng)期的歷史發(fā)展過(guò)程中遵循著自身對(duì)房地產(chǎn)的征稅方式，但是近代以來(lái)受到西方制度的沖擊，它們引進(jìn)了一些西方的征稅方式，但又無(wú)法完全取代過(guò)去的制度，房地產(chǎn)稅除了作為基層政府的收入，還發(fā)揮著流轉(zhuǎn)稅或者資本稅的功能，制度設(shè)計(jì)中希望通過(guò)房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，稅制變動(dòng)也較大。四是包括俄羅斯、保加利亞、羅馬尼亞等轉(zhuǎn)型國(guó)家，它們的房地產(chǎn)稅制度改革伴隨著土地的私有化和經(jīng)濟(jì)上的市場(chǎng)化改革，在房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程上也具有較大的差異。