本書從民法的角度，以民法的理論來看待并分析房地產法學的具體法律制度，并且沒有像傳統(tǒng)的房地產法學教材那樣介紹相關的概念或特征，反而側重于介紹規(guī)范性文件以及實務中的做法。本書分為七部分，分別是：第一部分“房地產法律與房地產法學概述”、第二部分“房地產權屬法律制度”、第三部分“房地產開發(fā)建設法律制度”、第四部分“房地產交易法律制度”、第六部分“農村房地產法律制度”、第七部分“房地產保障法律制度”。在每一部分有數量不等的章，涉及具體的制度，共有15章。
王雷：中國政法大學民商經濟法學院副教授、博士生導師，中國法學會民法學研究會理事兼副秘書長，中國法學會民法典編纂項目領導小組秘書處成員、物權法課題組成員兼聯(lián)絡員，“金磚國家法律論壇”商法與合同法專業(yè)委員會成員，北京市民法典宣傳講師團成員。
第一部分 房地產法與房地產法學概述
第一章 房地產法概述 ３
第一節(jié) 房地產法與房地產法學概述 ３
一、房地產法與房地產法學的定義 ３
二、房地產的定義及法律特征 ４
第二節(jié) 房地產法的內容體系６
一、房地產法的發(fā)展歷程 ６
二、房地產法的內容體系及相互關系 ７
第三節(jié) 房地產糾紛法律化——以高房價相關社會糾紛法律化為例９
第四節(jié) 房地產法學體系的構建 １１
第二部分 房地產權屬法律制度
第二章 房地產權屬法律制度 １５
第一節(jié) 我國房地產權屬法律制度概述 １５
一、土地歸屬和利用法律制度 １５
二、房屋歸屬和利用法律制度 １６
三、礦產資源公平分配法律制度及自然資源國家所有權 １８
四、自然資源用益物權與資源性產品效用之發(fā)揮 ２２
第二節(jié) 房地產登記制度 ２５
一、房地產登記的類型劃分 ２５
二、房地產更正登記、異議登記和預告登記制度 ２６
三、房地產登記的程序性事項 ２８
四、《不動產登記暫行條例》的解釋與適用 ２９
第三節(jié) 房地產登記簿的權利推定力和公信力 ３１
一、房地產登記簿之權利推定力 ３１
二、房地產登記簿的公信力與善意取得制度 ３３
三、房地產善意取得制度中無權處分的常見情形 ３５
四、房地產登記簿的推定力和公信力的具體范圍 ３６
五、夫妻一方擅自出賣共有房屋時的無權處分問題 ３７
六、夫妻一方擅自出賣共有房屋時的無權代理問題 ３８
第四節(jié) 房地產物權變動模式 ３９
一、基于民事法律行為的房地產物權變動模式 ３９
二、非基于民事法律行為的房地產物權變動模式：兼評 “山東健民晁氏藥業(yè)有限公司訴張某、泰安山城石油天然氣有限公司、第三人山東健民藥業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴” ４０
三、由人民政府生效的征收決定引起的不動產物權變動：評析武漢市國土資源規(guī)劃局單方注銷被征收人不動產權屬證書事件 ４２
四、房地產物權變動與物權保護 ４５
第五節(jié) 房地產 “一物數賣”與物的歸屬之明確 ４６
一、房地產 “一物數賣”中物權歸屬判斷規(guī)則 ４６
二、房地產 “一物數賣”中買賣合同的效力判斷規(guī)則 ４８
三、房地產 “一物數賣”中的違約損害賠償 ４９
四、房地產 “一物數賣”中的懲罰性損害賠償 ４９
第三章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 ５２
第一節(jié) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度 ５２
一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權概述 ５２
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權之內容 ５３
三、小區(qū)車位、車庫及城市道路劃線停車位的物權歸屬 ５６
四、小區(qū)電梯廣告中的房地產法問題 ５８
五、老舊小區(qū)住宅加裝電梯的房地產法問題 ６０
六、管理規(guī)約是業(yè)主成員權的重要行使方式 ６１
七、對業(yè)主成員權的救濟：業(yè)主共同決定中少數業(yè)主的保護機制 ６３
八、民法典中小區(qū)善治規(guī)則的解讀與適用 ６４
第二節(jié) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權與產權式酒店法律制度 ６７
一、產權式酒店法律制度概述 ６７
二、民事法律關系分析法是指導民事法律適用的重要方法 ６７
三、產權式酒店民事法律關系的多層復合性 ６９
四、產權式酒店多層復合民事法律關系的法律適用 ７０
五、多層復合民事法律關系法律適用的一般性結論 ７４
第三節(jié) 違法建筑法律問題 ７４
一、違法建筑的定義和類型 ７４
二、違法建筑的物權歸屬與侵權責任保護 ７５
三、違法建筑買賣合同和租賃合同的效力 ７６
四、違法建筑所引發(fā)的行政處罰與行政強制 ７７
第四節(jié) 不動產強制執(zhí)行法律制度 ７８
一、民事執(zhí)行中對不動產權屬的證明責任分配與案外人執(zhí)行異議之訴 ７８
二、不動產抵押權實現(xiàn)的特別程序和強制執(zhí)行程序 ７９
三、民事執(zhí)行標的有限原則與被執(zhí)行人的基本居住權益保障 ８０
四、對于規(guī)避不動產強制執(zhí)行行為的處理 ８１
第四章 房地產相鄰關系 ８５
第一節(jié) 房地產相鄰關系概述 ８５
一、相鄰關系的定義和法律性質 ８５
二、相鄰關系的規(guī)范性質 ８６
第二節(jié) 房地產相鄰關系的類型 ８７
一、《物權法》《民法典》所規(guī)定的房地產相鄰關系的具體類型 ８７
二、建筑物采光權、日照權糾紛相關案件的法律適用 ８８
三、建筑物噪聲污染等不可量物侵害糾紛案件的法律適用 ８９
第三節(jié) 房地產相鄰關系的處理原則 ９０
第三部分 房地產開發(fā)建設法律制度
第五章 城市房地產開發(fā)與建設用地使用權 ９５
第一節(jié) 城市房地產開發(fā)概述 ９５
第二節(jié) 城市房地產開發(fā)中的建設用地使用權 ９７
第三節(jié) 城市房地產開發(fā)中建設用地使用權的取得方式 ９９
一、建設用地使用權的取得方式概述 ９９
二、建設用地使用權的出讓 ９９
三、建設用地使用權的劃撥與轉讓 １０２
第四節(jié) 土地儲備制度 １０３
第五節(jié) 解析 “重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產開發(fā)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛案” １０４
第六章 房地產征收拆遷法律制度 １０７
第一節(jié) 所有權的法律限制 １０７
一、所有權的法律限制概述 １０７
二、征收與征用制度 １０７
第二節(jié) 我國征收法律制度體系 １０９
第三節(jié) 征收與公共利益 １１０
一、公共利益的立法技術 １１０
二、征收拆遷與協(xié)議拆遷 １１２
第四節(jié) 征收的法律權限和程序 １１２
第五節(jié) 征收補償制度 １１４
一、征收與房地產物權變動 １１４
二、房地產征收補償制度 １１５
三、承包地征收補償制度——土地補償費分配權 １１６
第六節(jié) 城鄉(xiāng)房屋與土地征收補償理論與實踐 １１７
第七節(jié) 《土地管理法》２０１９年修正案對征收等制度的發(fā)展 １１９
第七章 建設工程合同 １２２
第一節(jié) 建設工程合同概述 １２２
第二節(jié) 建筑施工企業(yè)資質與建設工程合同的效力 １２２
第三節(jié) 建設工程合同價款優(yōu)先受償權 １２３
一、建設工程合同價款優(yōu)先受償權的法律適用 １２３
二、建設工程合同價款優(yōu)先受償權與承包人拒絕交付工程的關系 １２４
第四節(jié) 房屋裝修合同與建設工程合同的關系 １２４
第五節(jié) 建設工程合同糾紛案件適用法律的重點難點問題 １２５
一、建設工程合同領域幾類常見法律問題 １２６
二、建設工程合同效力的判斷規(guī)則 １２７
三、建設工程合同中實際施工人和建筑工人權益的保護 １２８
四、建設工程合同中工程款結算的特殊問題 １２９
第四部分 房地產交易法律制度
第八章 商品房買賣合同 １３３
第一節(jié) 商品房買賣合同概述 １３３
一、商品房買賣合同的定義與法律性質 １３３
二、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》簡析 １３３
第二節(jié) 商品房預售許可證與商品房買賣合同的效力 １３４
一、商品房買賣合同的生效要件 １３４
二、商品房預售許可證與商品房預售合同的效力 １３５
第三節(jié) 商品房買賣合同中對買房人的傾斜保護 １３６
第四節(jié) “借名買房”中的法律問題 １３７
第五節(jié) 商品房買賣合同中的如實告知義務 １３９
一、商品房銷售廣告和宣傳資料的法律定性 １３９
二、法律解釋方法在兇宅買賣案件中的適用 １４０
三、學區(qū)房買賣中的如實告知義務 １４２
第六節(jié) 樓市新政及地震對房屋買賣合同的影響 １４２
一、樓市新政與情勢變更 １４２
二、地震對房屋買賣合同、按揭房貸返還的影響 １４４
三、因災損毀、倒塌房屋所引發(fā)相關房地產法律問題 １４６
第七節(jié) “以物抵債”法律問題解析：以 “以房抵債”為例 １４７
一、朱某與山西嘉和泰房地產開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案的基本事實 １４７
二、“以物抵債”協(xié)議不適用流押禁止規(guī)則 １４８
三、對 “以物抵債”協(xié)議的新解讀：附生效條件的買賣合同 １４８
四、“以物抵債”協(xié)議屬于附生效條件的諾成合同而非實踐合同 １５１
五、總結：商品房買賣式擔保的法律構造 １５２
第八節(jié) 執(zhí)行異議之訴中抵押權和商品房買受人之權益的沖突與協(xié)調 １５２
第九章 房屋租賃合同 １５８
第一節(jié) 房屋租賃合同概述 １５８
第二節(jié) 效力性禁止性規(guī)范與房屋租賃合同的效力 １５９
一、違法建筑租賃合同的效力 １５９
二、違法建筑租賃合同無效的具體法律后果 １６１
第三節(jié) 房屋出租人的權利、義務 １６２
一、房屋出租人的法定解除權 １６２
二、房屋出租人的維修義務 １６３
第四節(jié) 房屋承租人的權利、義務 １６４
一、房屋承租人的權利、義務概述 １６４
二、所有權變動不破租賃制度 １６５
三、房屋承租人的優(yōu)先購買權 １６７
第五節(jié) 房屋租賃合同裝飾裝修問題的處理 １６９
第六節(jié) 對房屋租賃合同的行政管制 １７１
一、房屋租賃登記備案制度 １７１
二、對群租的法律規(guī)制 １７１
第七節(jié) 《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的理論與實務問題分析 １７２
第八節(jié) 租房實踐中其他常見的房地產法問題 １７４
第十章 房屋居間合同與房地產中介服務法律制度 １７７
第一節(jié) 房屋居間合同概述 １７７
一、居間合同的概念、類型和法律特征 １７７
二、《民法典》將居間合同改為中介合同 １７８
第二節(jié) 房屋委托人的權利、義務 １７８
一、委托人支付約定報酬義務和支付必要費用義務 １７８
二、委托人 “跳單違約”與合同誠信原則 １７９
第三節(jié) 房屋居間人的權利、義務 １８０
一、居間人的主要權利、義務 １８０
二、居間人 “吃差價”與合同誠信原則 １８０
第五部分 房地產使用法律制度
第十一章 物業(yè)服務合同與物業(yè)管理法律制度 １８５
第一節(jié) 物業(yè)管理法律模式概述 １８５
一、我國物業(yè)管理的二元法律模式：委托管理與自行管理 １８５
二、我國當前物業(yè)管理法律模式中的突出問題 １８６
第二節(jié) 業(yè)主委托管理與物業(yè)服務合同法律關系 １８７
一、物業(yè)服務合同的定義與法律特征 １８７
二、物業(yè)服務合同具有團體性的本質特點 １８９
三、物業(yè)服務合同與其他提供服務類合同的關聯(lián) １９０
四、物業(yè)服務合同對其他典型合同的參照適用、類推適用 １９１
第三節(jié) 物業(yè)服務合同法律糾紛的類型化 １９２
一、物業(yè)服務企業(yè)的法律地位概述 １９２
二、物業(yè)服務費用法律糾紛 １９３
三、物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務法律糾紛 １９６
四、住宅專項維修資金的管理與使用 １９８
五、物業(yè)服務合同終止后物業(yè)服務企業(yè)的后合同義務 １９９
第四節(jié) 業(yè)主自行管理：業(yè)主管理規(guī)約與業(yè)主大會的決議行為 ２００
第五節(jié) 《物權法》與 《民法典》物權編中的物業(yè)管理要點 ２０２
第六節(jié) 城市社會治理現(xiàn)代化與物業(yè)管理規(guī)范化 ２０４
一、城市社會治理的完善與物業(yè)管理地方性法規(guī)的推進 ２０４
二、《北京市物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系 ２０５
第十二章 建筑物損害責任 ２０７
第一節(jié) 建筑物損害責任概述 ２０７
第二節(jié) 建筑物管理瑕疵損害責任與建筑物缺陷損害責任 ２０７
第三節(jié) 建筑物中拋擲物或者墜落物損害責任 ２０８
一、建筑物中拋擲物或者墜落物損害的補償責任 ２０８
二、《民法典》對禁止高空拋物規(guī)則的發(fā)展、完善 ２０９
第六部分 農村房地產法律制度
第十三章 土地承包經營權制度 ２１３
第一節(jié) 農村土地權利制度改革研究 ２１３
一、清末變法修律到新中國成立前我國農村土地法律制度變遷 ２１３
二、新中國成立以來我國農村土地法律制度變遷 ２１３
第二節(jié) 農村土地 “三權分置”、農地流轉與農業(yè)經營體制創(chuàng)新 ２１８
第三節(jié) 農民集體所有權、農民集體成員權與農民集體決議 ２２０
一、農民集體所有權及其行使 ２２０
二、農民集體成員權及其行使 ２２２
三、農民集體決議 ２２３
四、“一體兩翼”的鄉(xiāng)村治理體系 ２２４
第四節(jié) 農村土地承包經營權的概念、法律性質與流轉 ２２５
一、土地承包經營權的概念與法律特征 ２２５
二、土地承包經營權的法律性質 ２２７
三、土地承包經營權的流轉 ２２８
四、承包地流轉的新樣態(tài)——土地經營權及其再流轉 ２３０
第五節(jié) 農村土地承包經營權和農民住房財產權抵押法律制度：“兩權”抵押貸款 ２３２
一、土地承包經營權抵押制度 ２３２
二、農民住房財產權抵押制度 ２３４
第十四章 宅基地使用權制度 ２３６
第一節(jié) 集體建設用地與集體經營性建設用地使用權 ２３６
一、集體建設用地的類型 ２３６
二、集體經營性建設用地入市歷程 ２３６
第二節(jié) 宅基地使用權 ２３７
一、宅基地使用權制度及宅基地 “三權分置”改革 ２３７
二、宅基地使用權的可繼承性 ２３９
第三節(jié) 農村房屋買賣合同的法律效力——以 “小產權房”買賣為中心 ２４０
一、農村房屋買賣合同概述 ２４０
二、“小產權房”買賣合同的法律效力 ２４１
第四節(jié) 《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》評析 ２４２
一、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制度的背景、依據和法律性質 ２４２
二、《重慶市地票管理辦法》及重慶地票制度實踐 ２４４
第七部分 房地產保障法律制度
第十五章 基本住房保障法律制度 ２５１
第一節(jié) 城市基本住房保障法律制度及其權利構造 ２５１
一、城市基本住房保障法律制度概述 ２５１
二、經濟適用房法律制度 ２５２
三、公共租賃住房與廉租房 ２５３
四、城市棚戶區(qū)改造 ２５４
五、共有產權住房：解析 《北京市共有產權住房管理暫行辦法》 ２５５
第二節(jié) 農村基本住房保障法律制度 ２５６
一、農村住房保障法律制度建設的意義 ２５７
二、農村基本住房保障法律制度的具體設計 ２５９
三、農村基本住房保障中的政府責任——給付行政的視角 ２６５
四、總結：農村基本住房保障的兩個維度 ２６６
第三節(jié) 《民法典》中居住權的基本住房保障功能 ２６６
一、居住權具有基本住房保障等多重功能 ２６６
二、以房養(yǎng)老的其他法律探索 ２６７
第四節(jié) 房地產稅 ２６８
一、房地產稅制度的社會背景 ２６８
二、房地產稅制度的法律構造 ２６８
后記 ２７１
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