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中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)
房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)乎經(jīng)濟發(fā)展，還是重要的民生問題，所以政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控十分必要。房地產(chǎn)調(diào)控要以“房子是用來住的、不是用來炒的”為指導(dǎo)思想，引導(dǎo)住房回歸居住屬性，為經(jīng)濟長期健康發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)調(diào)控還需要注意因城施策，根據(jù)不同城市的經(jīng)濟發(fā)展模式和城鎮(zhèn)化水平進(jìn)行差異化調(diào)控。還要調(diào)整、協(xié)調(diào)以及銜接住房、土地、財稅、金融等政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制。
一、房地產(chǎn)回歸本質(zhì)屬性
從世界范圍看，當(dāng)一個國家經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后，都把解決國民的居住問題當(dāng)成一項重要國策，旨在保障居民“住有所居”。目前我國的經(jīng)濟實力已經(jīng)大大提高，有能力及義務(wù)保障不同層次居民的居住問題。從住房屬性本身看，住房的本質(zhì)是一種長期消費品而不是資本品，住房的居住屬性是其基本屬性，大量建設(shè)住房并不能直接提高全社會的生產(chǎn)能力和生產(chǎn)水平。
自房改以來，我國調(diào)控政策對住房居住屬性與投資屬性的定位不夠清晰，經(jīng)濟增長模式對房地產(chǎn)業(yè)存在一定程度的依賴性，導(dǎo)致調(diào)控政策在“控房價”和“保增長”之間搖擺。此外，地方政府依靠“土地財政”進(jìn)行城市建設(shè)這一做法客觀上加重了住房的投資屬性，帶來房價高企、上漲過快等問題。
對住房的本質(zhì)屬性進(jìn)行明確定位是房地產(chǎn)調(diào)控的重要基礎(chǔ)。黨的十九大確立“房子是用來住的、不是用來炒的”指導(dǎo)思想，明確了住房向居住屬性的回歸。實現(xiàn)“房住不炒”這一指導(dǎo)思想，一方面需要完善房地產(chǎn)市場機制，打擊炒房、囤地等投機行為，抑制投資性購房需求；另一方面，更需要從土地和住房制度上對住房進(jìn)行合理界定，使經(jīng)濟增長擺脫對房地產(chǎn)業(yè)和“土地財政”的依賴，從根本上弱化住房的投資屬性。
二、 促進(jìn)經(jīng)濟長期健康穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長的關(guān)系，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，促進(jìn)經(jīng)濟長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
從房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與一個國家的經(jīng)濟發(fā)展階段及發(fā)展模式相匹配的。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了由側(cè)重住房數(shù)量建設(shè)向提供高質(zhì)量的居住服務(wù)的變化。這一變化的背后是經(jīng)濟發(fā)展階段由工業(yè)化的初級階段向高級階段轉(zhuǎn)變。
我們還可以看到，美國房地產(chǎn)業(yè)高度金融化，住房二次抵押貸款發(fā)達(dá)，住戶可以非常便利地將住房升值轉(zhuǎn)化為實際消費能力。這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與美國以金融業(yè)為主導(dǎo)、以消費為驅(qū)動力的經(jīng)濟增長模式相匹配。而在歐洲，尤其是德國的住房保障非常健全，房價長期保持穩(wěn)定。政府通過承擔(dān)一部分居住成本，降低居民和企業(yè)的生活和經(jīng)營成本，從而提升企業(yè)活力。這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與歐洲以高端制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展模式相匹配。
由此可見，我國房地產(chǎn)調(diào)控需要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長模式相匹配。從1998年住房制度全面市場化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但促進(jìn)了住房的大規(guī)模建設(shè)，滿足了居民居住數(shù)量的需求，還通過“土地財政”這一特殊制度為固定資產(chǎn)投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提供資金支持。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了提高居民儲蓄水平、擴大投資能力的作用。這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與我國以資本積累為主要驅(qū)動力的經(jīng)濟增長模式相匹配。
2008年全球金融危機以來，我國經(jīng)濟增速進(jìn)入下行軌道，資本積累對經(jīng)濟增長的驅(qū)動作用逐年降低。從三大產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的比重看，我國已經(jīng)進(jìn)入從工業(yè)化的初級階段向高級階段的轉(zhuǎn)型期，以往的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)難以適應(yīng)經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式勢在必行。
在經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變的背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也需要轉(zhuǎn)變以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展。目前我國經(jīng)濟出現(xiàn)了較長時間房價增速與經(jīng)濟增速相背離的反常現(xiàn)象。在經(jīng)濟增速持續(xù)下行的背景下，房價增速在2015—2017年不斷攀升。這一現(xiàn)象說明以往的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)與經(jīng)濟增長脫節(jié)。房地產(chǎn)調(diào)控需要以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式為目標(biāo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸其本質(zhì)屬性，帶動房地產(chǎn)業(yè)由提高住房數(shù)量向提供高質(zhì)量的居住服務(wù)轉(zhuǎn)變，由擴大投資、加速資本積累向保障民生、促進(jìn)人力資本積累轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
三、 與人口發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)
我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要與我國的人口情況和城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。從長期看，人口是居住需求的根本來源，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本。房地產(chǎn)調(diào)控需要協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與人口情況的變動。從總量看，我國人口的高增長時期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)階段我國面臨著人口低增長率、低出生率的情況，人口總量基本接近峰值。從年齡結(jié)構(gòu)看，年輕人占比較高的“人口紅利”逐步消失，我國開始逐漸進(jìn)入老齡化階段。對房地產(chǎn)業(yè)而言，我國人口變化意味著將來房地產(chǎn)業(yè)的市場容量整體將呈現(xiàn)下降趨勢，依靠大規(guī)模新建住房的傳統(tǒng)發(fā)展模式將逐漸不適合市場的變化。房地產(chǎn)調(diào)控政策需要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
城鎮(zhèn)化水平不僅體現(xiàn)了人口在城鎮(zhèn)與農(nóng)村的分布結(jié)構(gòu)，更代表著居民可獲得的現(xiàn)代化生活方式和優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。由于存在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，我國的城鎮(zhèn)化水平一直低于工業(yè)化水平。推進(jìn)城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展的重要動力。然而，由于我國人口基數(shù)大，并且分布集中于東部和南部地區(qū)，造成了我國大城市人口過度集中，城市承載能力幾乎達(dá)到極限，而且地區(qū)發(fā)展差異過大帶來了較高的社會成本。因此，我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展不能繼續(xù)用擴大城市規(guī)模的方式，而是要依托中心城市的輻射作用，將產(chǎn)業(yè)向周邊地區(qū)拓展，依靠產(chǎn)業(yè)提高周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平。這種就地城鎮(zhèn)化的方式不是將人集中到城市，而是要將城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)延伸到鄉(xiāng)村，通過就地城鎮(zhèn)化的方式提高我國的城鎮(zhèn)化水平。
房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可以結(jié)合就地城鎮(zhèn)化的思路，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)村的城市化改造中發(fā)揮積極作用。除了住房的建設(shè)之外，還要積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)、商業(yè)相結(jié)合，建設(shè)農(nóng)村的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)市場化的優(yōu)勢，對農(nóng)村土地要素的配置方式進(jìn)行市場化改革，優(yōu)化土地配置效率。
四、 建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制
2014年中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》對健全房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制做出了較為系統(tǒng)的表述：調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制；各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局；確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地；實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求；依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度；建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。
2018年中央經(jīng)濟工作會議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。
黨的十九大報告指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從上述政府對房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)意見可以看到，建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是我國房地產(chǎn)調(diào)控的長期目標(biāo)和指導(dǎo)方針。截至本書出版前，不管是官方還是社會學(xué)術(shù)研究機構(gòu)都沒有給出明確的有關(guān)“長效調(diào)控機制”的條例框架及相關(guān)內(nèi)容，甚至連粗條線的機制實現(xiàn)目標(biāo)和相關(guān)說明都沒有。按照長效機制的字面意思，應(yīng)該是一套長期有效的市場化調(diào)控機制，借助馬克思政治經(jīng)濟學(xué)原理，只有當(dāng)一個行業(yè)超額利潤消失，回歸到行業(yè)平均利潤率后，才能避免過多的資源配置到該行業(yè)中，由此，我們可以得到一些啟發(fā)。長效機制應(yīng)該使房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平回歸到全社會行業(yè)平均水平上來，摘掉“暴利產(chǎn)業(yè)”的帽子。