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土地增值稅清算全流程操作實(shí)務(wù)與案例 
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9 7 2 8 1 7 7 5 4 0 8 9 1  全書(shū)邏輯順序： 清算前期工作、清算收入確定、扣除項(xiàng)目確定、清算成果4大環(huán)節(jié) 每個(gè)環(huán)節(jié)分為： 清算操作、鑒證政策、清算政策、稅務(wù)審核4個(gè)部分 ■清算業(yè)務(wù)流程梳理 ■清算鑒證規(guī)定歸納 ■清算涉稅政策對(duì)比 ■清算綜合案例剖析 ■清算稅務(wù)審核要點(diǎn) 剖析土地增值稅稅收規(guī)則，梳理各地政策差異，明確核心操作要點(diǎn) ★適合誰(shuí)看： 房地產(chǎn)企業(yè)管理、財(cái)務(wù)、稅務(wù)人員 涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 稅務(wù)機(jī)關(guān)人員 ★綜合案例 335個(gè)問(wèn)題解答 32個(gè)實(shí)例分析： 可落地的土地增值稅清算實(shí)操手冊(cè) ★完整的清算綜合案例，全套的納稅申報(bào)表，他山之石，學(xué)來(lái)即用： 清算過(guò)程說(shuō)明 鑒證報(bào)告 鑒證事項(xiàng)說(shuō)明 納稅申報(bào)表 土地增值稅的政策及征管與其他稅種不同，特別是其清算業(yè)務(wù)，屬于一種事后對(duì)已發(fā)生業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、政策差異大、業(yè)務(wù)繁雜并且時(shí)間跨度長(zhǎng)。因此，在土地增值稅征管中，大部分地區(qū)清算業(yè)務(wù)是由納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展的，企業(yè)負(fù)責(zé)提供資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審核。清算是在項(xiàng)目結(jié)束之后反過(guò)來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的清理，而在清算之前，企業(yè)由于不了解清算業(yè)務(wù)，經(jīng)常會(huì)造成一些清算資料的缺失和數(shù)據(jù)混亂等問(wèn)題，影響了清算的準(zhǔn)確性。而稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常檢查中，對(duì)沒(méi)有結(jié)束的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)法進(jìn)行清算政策執(zhí)行情況的即時(shí)檢查，必須等到清算結(jié)束才能對(duì)報(bào)審的清算資料進(jìn)行審核。針對(duì)這些情況，本書(shū)在寫(xiě)作上，以清算鑒證流程、清算稅收政策以及清算稅務(wù)審核為主線(xiàn)，目的是幫助企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中提前介入土地增值稅清算業(yè)務(wù)；在政策比對(duì)上擴(kuò)展到全國(guó)各地政策掌握尺度，為財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)提供一個(gè)更廣泛的參考范圍；同時(shí)，書(shū)中對(duì)清算鑒證流程進(jìn)行了梳理，也方便稅務(wù)機(jī)關(guān)了解清算鑒證業(yè)務(wù)，從而更好地開(kāi)展清算審核（檢查）工作。 一、具體寫(xiě)作說(shuō)明 （一）土地增值稅政策及征管特點(diǎn) 土地增值稅不論是政策解釋還是征管方面，都與其他各個(gè)稅種不同，具體特點(diǎn)如下： 一是政策解釋呈現(xiàn)明顯的梯級(jí)層次。國(guó)家稅務(wù)總局的很多政策規(guī)定因各地房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不同而無(wú)法具體細(xì)化，各地在總局政策原則下根據(jù)具體情況出臺(tái)詳細(xì)規(guī)定，其政策規(guī)定因情況不同又會(huì)產(chǎn)生一定的差異。 二是清算業(yè)務(wù)的鑒證。土地增值稅申報(bào)量最大的業(yè)務(wù)就是清算業(yè)務(wù)，由于清算業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，面廣量大涉稅處理復(fù)雜，因此一般由專(zhuān)業(yè)的財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)接受納稅人委托進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算，而稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理和清算審核。 三是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中對(duì)政策應(yīng)用進(jìn)行合理溝通協(xié)商。由于各種新情況層出不窮，無(wú)法一一事前明確政策規(guī)定，在土地增值稅的相關(guān)政策（處理）中，有很多規(guī)定就用了其他合理方法的兜底條款，因此對(duì)于一些政策無(wú)法覆蓋的情況，一般是根據(jù)政策原則溝通協(xié)商確定。 （二）內(nèi)容編寫(xiě)形式 根據(jù)上述土地增值稅的特點(diǎn)，本書(shū)在編寫(xiě)時(shí)，從五個(gè)方面進(jìn)行了考慮： 一是敘述順序。為完整梳理土地增值稅清算的全部業(yè)務(wù)，分別從清算的前期工作（第2章）、清算收入的確定（第3章）、清算扣除項(xiàng)目的確定（第4章）以及清算成果（第5章）四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行講解。 二是在每個(gè)環(huán)節(jié)中按照清算操作、鑒證政策、清算政策、稅務(wù)審核四個(gè)部分?jǐn)⑹�。這四個(gè)部分的邏輯關(guān)系為：清算操作的政策依據(jù)是國(guó)家稅務(wù)總局及各地發(fā)布的清算（審核）政策，在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中按照鑒證政策的規(guī)范要求進(jìn)行清算鑒證，稅務(wù)機(jī)關(guān)再對(duì)清算的成果進(jìn)行審核。 三是各地政策對(duì)比。在土地增值稅的政策執(zhí)行中，各地政策規(guī)定有一定差異，雖然具體情況不同不能照搬，但屬于他山之石，因此在編寫(xiě)時(shí)盡量將不同點(diǎn)歸納出來(lái)。各地政策規(guī)定都在不斷發(fā)展，為保持政策的有效性，在選擇時(shí)，盡量選擇各地近幾年出臺(tái)的尚在使用當(dāng)中（沒(méi)有作廢）的政策規(guī)定。 四是政策規(guī)定與審核政策規(guī)定的混合。土地增值稅的政策規(guī)定嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)該分為政策規(guī)定和審核政策規(guī)定，在國(guó)家稅務(wù)總局及各地的政策規(guī)定中，很多政策規(guī)定是通過(guò)審核政策體現(xiàn)出來(lái)的，因此本書(shū)在編寫(xiě)時(shí)以政策規(guī)定為主，稅務(wù)審核時(shí)以基本方法為主。 （三）政策引用方式 分析稅收問(wèn)題，最重要的是政策引用。稅務(wù)人員、企業(yè)會(huì)計(jì)及稅務(wù)師事務(wù)所人員在日常工作中遇到問(wèn)題時(shí)，最需要的就是快速找到解釋政策的文件內(nèi)容，特別是具體規(guī)定。為便于使用者在使用時(shí)對(duì)照查找政策，我們?cè)诿總�(gè)涉稅業(yè)務(wù)問(wèn)題分析中，對(duì)涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項(xiàng)、點(diǎn)和款，同時(shí)以實(shí)際操作的應(yīng)用為主，不對(duì)有爭(zhēng)議的政策進(jìn)行討論。 特別說(shuō)明：2018年國(guó)稅、地稅機(jī)構(gòu)合并，因此，本書(shū)中涉及的各地國(guó)家稅務(wù)局地方稅務(wù)局均已改名，但政策實(shí)質(zhì)不變�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅務(wù)部門(mén)規(guī)章的決定》（國(guó)家稅務(wù)總局令第44號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)）等均有詳細(xì)規(guī)定，敬請(qǐng)讀者留意。 此外，目前增值稅改革政策頻繁出臺(tái)，有關(guān)稅率發(fā)生了較大的變化，但土地增值稅項(xiàng)目清算涉及的主要是以往的政策，一般影響不大。為方便今后的使用參考，我們將新出臺(tái)的增值稅政策文件規(guī)定列舉如下： 《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）第一條規(guī)定，自2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10% 。 《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）第一條規(guī)定，自2019年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱(chēng)納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。 （四）章節(jié)安排 本書(shū)的章節(jié)安排，聽(tīng)取了很多基層稅務(wù)人員、財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)人員的意見(jiàn)，在具體章節(jié)安排上，以清算業(yè)務(wù)為主兼顧其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)政策。第1章是基本政策，包括預(yù)征、核定征收等內(nèi)容；第2章至第5章是土地增值稅清算業(yè)務(wù)；第6章是舊房、單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等政策內(nèi)容；第7章是從稅務(wù)檢查（或?qū)徍耍┙嵌瘸霭l(fā)，對(duì)重要的土地增值稅政策適用情況以及利用清算成果對(duì)其他稅種進(jìn)行的檢查。 二、編寫(xiě)情況 為使書(shū)中的問(wèn)題解答方便讀者使用，貼近實(shí)際操作，在編寫(xiě)這本書(shū)的時(shí)候，我們向基層稅務(wù)機(jī)關(guān)人員、稅務(wù)師事務(wù)所及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員征求意見(jiàn)，收到了很多反饋，例如，國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局張翔先生，對(duì)清算政策的適用解釋提供了很大幫助；國(guó)家稅務(wù)總局南京市稽查局李璐女士從稅務(wù)檢查角度提供了很多實(shí)際經(jīng)驗(yàn)；立信稅務(wù)師事務(wù)所江蘇分公司曹豐先生從財(cái)稅中介機(jī)構(gòu)鑒證角度，對(duì)政策適用及清算業(yè)務(wù)提出了很多建議；南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所張駿超先生對(duì)鑒證實(shí)際操作提供了大量經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)操角度提供了很多政策適用解釋?zhuān)荒暇卫诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（當(dāng)代置業(yè)南京地區(qū)公司）財(cái)務(wù)總監(jiān)陸勇先生對(duì)書(shū)中整體業(yè)務(wù)安排及相關(guān)問(wèn)題解釋給予了很大幫助；蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理石偉提出了多個(gè)在工作中遇到的問(wèn)題；南京朗詩(shī)地產(chǎn)有限公司稅務(wù)主管徐思婷不僅提出多個(gè)在工作中遇到的問(wèn)題，對(duì)文字修改亦有很大貢獻(xiàn)。此外，江蘇金象城國(guó)際集團(tuán)有限公司、江蘇明豪投資控股集團(tuán)有限公司、南京瑞唐科技發(fā)展有限公司、南京栩?qū)捰邢薰镜仍诒緯?shū)寫(xiě)作期間正值有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（或清算），比對(duì)書(shū)中內(nèi)容提供了很多實(shí)務(wù)素材。還有很多稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)師事務(wù)所以及企業(yè)的朋友在寫(xiě)作中提供了很多幫助，在此我們向所有對(duì)本書(shū)有所貢獻(xiàn)的朋友表示衷心的感謝！ 近幾年在工作中經(jīng)常閱讀參考財(cái)稅界大咖撰寫(xiě)的業(yè)務(wù)書(shū)籍，在實(shí)際工作中與編寫(xiě)問(wèn)答時(shí)不可避免地受到這些書(shū)的影響和啟發(fā)，一些問(wèn)題的處理思路還參考了稅屋網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站部分專(zhuān)家的意見(jiàn)，在此一并致以衷心的感謝！ 本書(shū)的出版，更要感謝中國(guó)市場(chǎng)出版社副總編胡超平女士和錢(qián)偉、張瑤等編輯，她們不僅仔細(xì)審閱、精心編輯，還從編寫(xiě)格式、內(nèi)容編排等方面給予熱心指導(dǎo)，在此致以衷心的感謝！ 由于理論水平有限，同時(shí)土地增值稅在實(shí)際操作中的業(yè)務(wù)無(wú)法窮盡，而政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評(píng)的意見(jiàn)和自己的想法告訴我們，以便今后的版本不斷完善。書(shū)中難免有錯(cuò)漏和不足之處，懇請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。 需要聲明的是，本書(shū)對(duì)各類(lèi)問(wèn)題的解答和政策應(yīng)用屬于個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，正式政策解釋以國(guó)家稅務(wù)總局及各地稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)。 董 宏 2019年3月 董 宏 國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局稽查人員，從事稅務(wù)稽查一線(xiàn)工作二十多年，業(yè)務(wù)上擅長(zhǎng)大要案檢查，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查，近10年來(lái)完成涉案稅款千萬(wàn)元以上稽查案件十多起。業(yè)務(wù)理論探討方面，在公開(kāi)雜志、報(bào)紙上發(fā)表文章多篇，具有一定的實(shí)戰(zhàn)和理論水平。 成秀美 南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所合伙人，長(zhǎng)期從事一線(xiàn)財(cái)稅審計(jì)工作，在各類(lèi)財(cái)稅審計(jì)及涉稅項(xiàng)目運(yùn)作方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解。近幾年已經(jīng)完成近百個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算項(xiàng)目，同時(shí)為眾多央企及世界500強(qiáng)企業(yè)提供財(cái)稅服務(wù)，在營(yíng)改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換交替過(guò)程中，輔導(dǎo)了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增涉稅業(yè)務(wù)的處理。 施玉明 原國(guó)家稅務(wù)總局南京市地方稅務(wù)局稽查局稽查人員，現(xiàn)任金象國(guó)際集團(tuán)副總裁。曾長(zhǎng)期從事稅務(wù)稽查一線(xiàn)工作，業(yè)務(wù)上擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查及土地增值稅清算，在稅務(wù)生涯中完成過(guò)二十多起涉案稅款在千萬(wàn)元以上的稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業(yè)任職后，主持集團(tuán)層面的財(cái)稅、投資管理等工作，兼具在稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)。 王 亮 國(guó)家稅務(wù)總局南京市稅務(wù)局稽查局干部，長(zhǎng)期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近10年期間，參與數(shù)十起重大稅務(wù)稽查案件的審理工作，參與多項(xiàng)基層稅務(wù)重大征管工作的推進(jìn)，在營(yíng)改增業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換中，參與營(yíng)改增業(yè)務(wù)的教學(xué)輔導(dǎo)，具有非常全面和豐富的稅政解釋經(jīng)驗(yàn)。 第1章 土地增值稅基本政策規(guī)定 1-1土地增值稅基本要素政策 問(wèn)題111土地增值稅的納稅義務(wù)人、征稅對(duì)象及納稅義務(wù)如何確定？ 問(wèn)題112納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？ 問(wèn)題113未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的行為如何確定納稅義務(wù)？ 問(wèn)題114土地增值稅政策中的贈(zèng)與行為包括哪些具體情形？ 問(wèn)題115確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？ 問(wèn)題116計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有哪些？ 問(wèn)題117土地增值稅的稅率如何確定？ 問(wèn)題118房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何填寫(xiě)土地增值稅納稅申報(bào)表？ 1-2 土地增值稅征免政策 問(wèn)題121哪些情形下可以免征土地增值稅？ 問(wèn)題122普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？ 問(wèn)題123企業(yè)的哪些行為要視同銷(xiāo)售繳納土地增值稅？ 問(wèn)題124企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)是否征收土地增值稅？ 問(wèn)題125因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)包括哪些情形？ 問(wèn)題126在棚戶(hù)區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？ 問(wèn)題127合作建房轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的是否征收土地增值稅？ 問(wèn)題128對(duì)改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？ 問(wèn)題129企業(yè)合并時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？ 問(wèn)題1210企業(yè)分設(shè)時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？ 問(wèn)題1211單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否繳納土地增值稅？ 問(wèn)題1212納稅人以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否繳納土地增值稅？ 問(wèn)題1213納稅人與關(guān)聯(lián)方之間的交易如何處理？ 1-3 土地增值稅預(yù)征政策 問(wèn)題131在什么情況下可以預(yù)征土地增值稅？ 問(wèn)題132預(yù)征土地增值稅是否包括非直接銷(xiāo)售收入？ 問(wèn)題133如何確定土地增值稅預(yù)征率？ 問(wèn)題134如何確定預(yù)征土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)？ 問(wèn)題135不預(yù)征土地增值稅的情形有哪些？ 問(wèn)題136未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的是否加收滯納金？ 問(wèn)題137如何填寫(xiě)土地增值稅預(yù)征納稅申報(bào)表？ 1-4 土地增值稅核定征收政策 問(wèn)題141在什么情形下可以核定征收土地增值稅？ 問(wèn)題142不得核定征收土地增值稅的情形有哪些？ 問(wèn)題143核定征收土地增值稅的流程是怎樣的？ 問(wèn)題144如何確定核定征收的收入？ 問(wèn)題145如何確定核定征收率？ 1-5 土地增值稅稅收征管及稅務(wù)審核政策 問(wèn)題151如何進(jìn)行項(xiàng)目的日常管理？ 問(wèn)題152對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的如何管理？ 問(wèn)題153稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可以購(gòu)買(mǎi)清算審核服務(wù)？ 問(wèn)題154稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核方式包括哪些形式？ 問(wèn)題155如何處理稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核與稅務(wù)稽查的協(xié)調(diào)問(wèn)題？ 1-6 土地增值稅清算鑒證基本規(guī)定 問(wèn)題161納稅人是否可以委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算？ 問(wèn)題162清算中的法律責(zé)任如何確定？ 問(wèn)題163土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象包括哪些資料？ 問(wèn)題164稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展鑒證業(yè)務(wù)時(shí)鑒證人應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供哪些資料？ 問(wèn)題165土地增值稅清算鑒證時(shí)相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)處理的基本原則是什么？ 問(wèn)題166鑒證人在審核鑒證過(guò)程中可以終止鑒證的情形有哪些？ 附錄 附表1-1土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用） 附表1-2土地增值稅納稅申報(bào)表（一）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)征適用） 附表1-3土地增值稅納稅申報(bào)表（五）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用） 附表1-4土地增值稅納稅申報(bào)表（七）（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人核定征收適用） 附表1-5土地增值稅項(xiàng)目登記表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用） 第2章 土地增值稅清算之前期準(zhǔn)備工作 2-1 清算前期鑒證審計(jì)業(yè)務(wù)操作流程 問(wèn)題211稅務(wù)師事務(wù)所接受委托時(shí)需要做哪些準(zhǔn)備工作？ 問(wèn)題212如何判斷項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件？ 問(wèn)題213如何判斷項(xiàng)目可要求進(jìn)行土地增值稅清算？ 問(wèn)題214如何確定清算單位？ 問(wèn)題215如何取得清算通知書(shū)？ 問(wèn)題216清算申報(bào)包括哪些資料？ 2-2 土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)鑒證規(guī)定 問(wèn)題221鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？ 問(wèn)題222鑒證人在正式接受委托前應(yīng)當(dāng)了解企業(yè)（被鑒證人）的哪些情況？ 問(wèn)題223鑒證人決定承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)后應(yīng)辦理什么手續(xù)？ 問(wèn)題224鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)后在前期準(zhǔn)備中要關(guān)注哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題225土地增值稅清算鑒證時(shí)對(duì)相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)的處理應(yīng)掌握哪些基本原則？ 問(wèn)題226從事清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)要取得哪些證據(jù)？ 問(wèn)題227稅務(wù)師事務(wù)所在開(kāi)展清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)充分關(guān)注哪些事項(xiàng)？ 2-3 土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)涉稅政策 問(wèn)題231什么是土地增值稅的清算？ 問(wèn)題232土地增值稅的清算在什么時(shí)點(diǎn)辦理？ 問(wèn)題233應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的要具備哪些條件？ 問(wèn)題234稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行清算的條件有哪幾項(xiàng)？ 問(wèn)題235企業(yè)應(yīng)在什么時(shí)間內(nèi)辦理應(yīng)進(jìn)行清算的手續(xù)？ 問(wèn)題236稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常管理中發(fā)現(xiàn)可要求企業(yè)進(jìn)行清算的如何處理？ 問(wèn)題237企業(yè)應(yīng)在什么時(shí)間辦理可要求進(jìn)行清算的手續(xù)？ 問(wèn)題238如何確定土地增值稅的清算單位？ 問(wèn)題239企業(yè)清算申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些清算資料？ 2-4 土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)稅務(wù)審核政策 問(wèn)題241稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算資料審核要注意哪些問(wèn)題？ 問(wèn)題242稅務(wù)機(jī)關(guān)收到企業(yè)清算資料時(shí)如何處理？ 問(wèn)題243企業(yè)未按規(guī)定提供相關(guān)資料的如何處理？ 問(wèn)題244稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)企業(yè)報(bào)送的清算申報(bào)資料進(jìn)行審核？ 問(wèn)題245稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)清算單位的確定進(jìn)行審核？ 問(wèn)題246稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)增值額、增值率的計(jì)算進(jìn)行審核？ 附錄 涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū) 第3章 土地增值稅清算之確定清算收入 3-1 清算收入確定鑒證審計(jì)業(yè)務(wù)操作流程 問(wèn)題311如何確定清算收入？ 問(wèn)題312清算申報(bào)房地產(chǎn)的類(lèi)型有哪些？ 問(wèn)題313如何確定清算項(xiàng)目建筑面積？ 問(wèn)題314如何審核銷(xiāo)售（收入）合同？ 問(wèn)題315房屋售價(jià)偏低的審計(jì)時(shí)如何處理？ 問(wèn)題316如何審計(jì)確定視同銷(xiāo)售收入？ 問(wèn)題317如何審計(jì)確定企業(yè)為促銷(xiāo)給予的價(jià)格折扣？ 問(wèn)題318如何審計(jì)確定精裝修房屋收入？ 問(wèn)題319如何審計(jì)確定代收費(fèi)用收入？ 問(wèn)題3110如何審計(jì)確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入？ 問(wèn)題3111如何審計(jì)確定營(yíng)改增前、后應(yīng)稅收入？ 問(wèn)題3112如何以收款口徑核對(duì)計(jì)稅收入？ 3-2 清算收入鑒證規(guī)定 問(wèn)題321收入審核包括哪些基本程序和方法？ 問(wèn)題322如何審核鑒證收入確認(rèn)的正確性？ 問(wèn)題323如何審核鑒證非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入？ 問(wèn)題324如何對(duì)售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行鑒證？ 問(wèn)題325鑒證人開(kāi)展鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，如何關(guān)注關(guān)聯(lián)交易、大額往來(lái)款？ 問(wèn)題326納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格終止鑒證后，鑒證人另行受托鑒證的，房地產(chǎn)收入如何確認(rèn)？ 問(wèn)題327運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入真實(shí)性和準(zhǔn)確性包括哪些內(nèi)容？ 3-3 土地增值稅清算收入確定涉稅業(yè)務(wù)相關(guān)政策 問(wèn)題331納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括的范圍有哪些？ 問(wèn)題332企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是否包含增值稅？ 問(wèn)題333清算收入確認(rèn)的具體原則是什么？ 問(wèn)題334銷(xiāo)售合同所載商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致的如何處理？ 問(wèn)題335企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利等各項(xiàng)非直接銷(xiāo)售的如何確定收入？ 問(wèn)題336企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？ 問(wèn)題337企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低包括哪些情形？ 問(wèn)題338企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格即使明顯偏低，哪些情形可視為有正當(dāng)理由？ 問(wèn)題339企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的如何處理？ 問(wèn)題3310對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的如何處理？ 問(wèn)題3311房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售過(guò)程中收取的違約金、賠償金等如何處理？ 問(wèn)題3312項(xiàng)目跨越營(yíng)改增節(jié)點(diǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何計(jì)算？ 問(wèn)題3313收取的外幣收入如何折合人民幣？ 問(wèn)題3314售后返租涉及的利益讓渡如何確認(rèn)計(jì)稅收入？ 問(wèn)題3315企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的如何處理？ 問(wèn)題3316對(duì)企業(yè)按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用如何處理？ 問(wèn)題3317支付代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用是否可以抵減清算收入？ 問(wèn)題3318向購(gòu)買(mǎi)方附贈(zèng)的同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)庫(kù)（位）等如何處理？ 問(wèn)題3319讓渡無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)（車(chē)位）、儲(chǔ)藏室等使用權(quán)如何確認(rèn)清算收入？ 3-4 土地增值稅清算收入確定業(yè)務(wù)的稅務(wù)審核方式 問(wèn)題341清算收入有哪些基本的審核方法和原則？ 問(wèn)題342清算收入審核需要哪些資料？ 問(wèn)題343清算收入確定的審核有哪些方式、方法？ 附錄 附表3-1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表 附表3-2與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表 第4章 土地增值稅清算之扣除項(xiàng)目金額的確定及審核 4-1 鑒證審計(jì)之扣除項(xiàng)目分類(lèi) 問(wèn)題411清算扣除項(xiàng)目如何分類(lèi)？ 問(wèn)題412如何審計(jì)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？ 問(wèn)題413如何審計(jì)確認(rèn)地下建筑分?jǐn)偟娜〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？ 問(wèn)題414如何審計(jì)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？ 問(wèn)題415房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題416房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題417房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題418如何審計(jì)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)精裝修成本？ 問(wèn)題419房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題4110房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題4111房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題4112房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出項(xiàng)目如何細(xì)分？ 問(wèn)題4113如何審計(jì)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出？ 問(wèn)題4114如何審計(jì)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ 問(wèn)題4115如何審計(jì)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金？ 問(wèn)題4116如何審計(jì)確認(rèn)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目？ 問(wèn)題4117如何審計(jì)確認(rèn)代收費(fèi)用？ 問(wèn)題4118如何審核歸集不得扣除項(xiàng)目？ 問(wèn)題4119如何制作《開(kāi)發(fā)成本調(diào)整及分配表》？ 4-2 鑒證審計(jì)之常用審核方式及特殊項(xiàng)目審核 問(wèn)題421如何以核查發(fā)票的方式審核調(diào)整扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題422發(fā)票審核有哪些項(xiàng)目？ 問(wèn)題423如何對(duì)合同與決算金額的差異進(jìn)行審計(jì)確認(rèn)？ 問(wèn)題425如何對(duì)甲供材成本進(jìn)行審計(jì)確認(rèn)？ 問(wèn)題426如何對(duì)規(guī)劃紅線(xiàn)外發(fā)生成本的扣除進(jìn)行審計(jì)確認(rèn)？ 問(wèn)題427如何對(duì)費(fèi)用與成本混記的情形進(jìn)行審核？ 問(wèn)題428對(duì)政府返還的土地出讓金如何進(jìn)行審計(jì)處理？ 4-3 鑒證審計(jì)之不同清算項(xiàng)目扣除金額的分配 問(wèn)題431共同成本在不同清算項(xiàng)目之間分配有哪些原則？ 問(wèn)題432如何對(duì)不同清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題433如何對(duì)不同清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的分配計(jì)算進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題434如何對(duì)不同清算項(xiàng)目利息支出的分配計(jì)算進(jìn)行審計(jì)處理？ 4-4 鑒證審計(jì)之同一清算項(xiàng)目中的成本分配業(yè)務(wù) 問(wèn)題441如何對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額的歸集分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題442如何對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額在不同性質(zhì)物業(yè)之間的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題443如何對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額在不同類(lèi)型業(yè)態(tài)房屋之間的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題444如何對(duì)取得土地使用權(quán)所支付的金額在已售與未售物業(yè)之間的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題445如何對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（或某個(gè)明細(xì)項(xiàng)目）的歸集分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題446如何對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在不同性質(zhì)物業(yè)之間的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題447如何對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在不同類(lèi)型業(yè)態(tài)房屋之間的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題448如何對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在已售與未售物業(yè)之間的分配進(jìn)行審計(jì)處理？ 問(wèn)題449如何采用平均售價(jià)比率法進(jìn)行成本分配計(jì)算？ 問(wèn)題4410如何采用層高系數(shù)法進(jìn)行成本分配計(jì)算？ 問(wèn)題4411確定成本、費(fèi)用的其他方法包括哪些方法？ 問(wèn)題4412如何制作《開(kāi)發(fā)成本調(diào)整及分配表》？ 4-5 鑒證審計(jì)之扣除項(xiàng)目鑒證規(guī)定 問(wèn)題451鑒證人對(duì)納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題452鑒證人審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目包括哪些基本程序和方法？ 問(wèn)題453鑒證人審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是什么？ 問(wèn)題454如何取得扣除項(xiàng)目鑒證證據(jù)？ 問(wèn)題455取得土地使用權(quán)支付的金額的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題456土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題457前期工程費(fèi)的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題458出包方式建筑安裝工程費(fèi)的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題459自營(yíng)方式建筑安裝工程費(fèi)的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題4510基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題4511開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題4512納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題4513房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題4514與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題4515國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核包括哪些內(nèi)容？ 4-6 稅收政策之取得土地使用權(quán)支付成本扣除政策 問(wèn)題461清算扣除內(nèi)容包括哪些扣除項(xiàng)目？ 問(wèn)題462計(jì)算土地增值稅增值額的扣除憑證有哪些？ 問(wèn)題463各種方式取得土地使用權(quán)支付的出讓金成本如何確定？ 問(wèn)題464企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅如何扣除？ 問(wèn)題465企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？ 問(wèn)題466企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？ 問(wèn)題467企業(yè)因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅是否給予扣除？ 問(wèn)題468企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的其他各項(xiàng)費(fèi)用如何扣除？ 問(wèn)題469企業(yè)支付的地價(jià)款，能否減去政府以各種形式支付給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)？ 問(wèn)題4610企業(yè)在重組改制時(shí)國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股后再轉(zhuǎn)讓時(shí)如何扣除土地成本？ 問(wèn)題4611地下建筑如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p> 問(wèn)題4612增值稅計(jì)算時(shí)扣除的土地價(jià)款在清算時(shí)是否要抵減？ 問(wèn)題4613土地成本分?jǐn)傆心男┗驹瓌t？ 問(wèn)題4614對(duì)同一宗地多個(gè)項(xiàng)目及分期分批開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間土地成本的分?jǐn)傆心男┓椒ǎ?/p> 問(wèn)題4615對(duì)不同清算單位之間的土地成本如何分?jǐn)偅?/p> 問(wèn)題4616對(duì)同一清算單位不同類(lèi)型房屋之間的土地成本如何分?jǐn)偅?/p> 問(wèn)題4617同一清算單位中獨(dú)立占地房地產(chǎn)的土地成本如何歸集？ 問(wèn)題4618同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程的扣除項(xiàng)目金額如何分?jǐn)偅?/p> 4-7 稅收政策之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除政策 問(wèn)題471企業(yè)用清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的如何處理？ 問(wèn)題472企業(yè)用異地自建房安置回遷戶(hù)的如何處理？ 問(wèn)題473企業(yè)用貨幣安置拆遷的憑什么票據(jù)扣除？ 問(wèn)題474開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施包括哪些成本？ 問(wèn)題475土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括哪些支出？ 問(wèn)題476前期工程費(fèi)包括哪些支出？ 問(wèn)題477建筑安裝工程費(fèi)包括哪些支出？ 問(wèn)題478房屋裝修費(fèi)用如何扣除？ 問(wèn)題479企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金是否可以扣除？ 問(wèn)題4710營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票如何確認(rèn)？ 問(wèn)題4711基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括哪些支出？ 問(wèn)題4712公共配套設(shè)施費(fèi)范圍及基本處理原則有哪些？ 問(wèn)題4713公共配套設(shè)施可以扣除的條件有哪些？ 問(wèn)題4714因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收公共配套設(shè)施的如何處理？ 問(wèn)題4715預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)如何處理？ 問(wèn)題4716在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)的如何處理？ 問(wèn)題4717能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車(chē)庫(kù)（車(chē)位、儲(chǔ)藏室等）單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時(shí)如何處理？ 問(wèn)題4718不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時(shí)如何處理？ 問(wèn)題4719人防工程成本費(fèi)用是否可以扣除？ 問(wèn)題4720開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括哪些支出項(xiàng)目？ 問(wèn)題4721紅線(xiàn)外發(fā)生的成本費(fèi)用（工程）支出如何處理？ 問(wèn)題4722在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部費(fèi)用是否可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本？ 問(wèn)題4723企業(yè)報(bào)審的資料不符合清算要求或不實(shí)的，如何核定開(kāi)發(fā)成本？ 問(wèn)題4724房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有哪些基本分?jǐn)偡椒ǎ?/p> 問(wèn)題4725分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何分?jǐn)偅?/p> 問(wèn)題4726對(duì)同一清算單位不同類(lèi)型房屋之間共同的成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/p> 問(wèn)題4727如何應(yīng)用其他合理方法中的層高系數(shù)法？ 問(wèn)題4728如何應(yīng)用其他合理方法中的平均售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ǎ?/p> 4-8 稅收政策之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除政策 問(wèn)題481開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用包括哪些費(fèi)用？ 問(wèn)題482能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息如何扣除？ 問(wèn)題483不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息如何扣除？ 問(wèn)題484超過(guò)上浮幅度及超過(guò)貸款期限的利息部分、加罰的利息是否可以扣除？ 問(wèn)題485企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，利息如何扣除？ 問(wèn)題486已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出在清算時(shí)如何處理？ 問(wèn)題487如何對(duì)清算項(xiàng)目利息支出進(jìn)行分配計(jì)算？ 4-9 稅收政策之與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除政策 問(wèn)題491與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金有哪些？ 問(wèn)題492扣除項(xiàng)目中允許扣除的印花稅包括哪些范圍？ 問(wèn)題493不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以扣除？ 問(wèn)題494營(yíng)改增后與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何扣除？ 問(wèn)題495跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)土地增值稅清算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何計(jì)算？ 4-10 稅收政策之其他各項(xiàng)扣除規(guī)定 問(wèn)題4101取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)扣除如何計(jì)算？ 問(wèn)題4102政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何扣除？ 問(wèn)題4103市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)是否可以加計(jì)扣除？ 問(wèn)題4104政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如何歸集扣除？ 問(wèn)題4105計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)無(wú)法提供合法有效憑證的如何扣除？ 問(wèn)題4106企業(yè)預(yù)提費(fèi)用是否可以扣除？ 問(wèn)題4107企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)等是否可以扣除？ 4-11 稅收政策之清算扣除項(xiàng)目稅務(wù)審核 問(wèn)題4111審核土地增值稅扣除項(xiàng)目有哪些政策界限？ 問(wèn)題4112如何審核相關(guān)土地成本？ 問(wèn)題4113審核地下建筑土地成本分?jǐn)傂枰⒁饽男﹩?wèn)題？ 問(wèn)題4114如何審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)？ 問(wèn)題4115如何審核公共配套設(shè)施費(fèi)？ 問(wèn)題4116如何審核建筑安裝工程費(fèi)？ 問(wèn)題4117如何核查建筑安裝工程費(fèi)中的精裝修費(fèi)用？ 問(wèn)題4118如何對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明顯偏高進(jìn)行審核處理？ 問(wèn)題4119如何審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用？ 問(wèn)題41110如何審核利息支出？ 問(wèn)題41111如何審核代收費(fèi)用？ 問(wèn)題41112稅務(wù)機(jī)關(guān)如何審核關(guān)聯(lián)方交易行為？ 問(wèn)題41113如何審核開(kāi)發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費(fèi)用列支情況？ 問(wèn)題41114如何對(duì)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行審核？ 附錄 附表4-1取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表 附表4-2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核表 附表4-3前期工程費(fèi)審核表 附表4-4建筑安裝工程費(fèi)審核表 附表4-5工程量清單工程費(fèi)明細(xì)審核表 附表4-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核表 附表4-7公共配套設(shè)施費(fèi)審核表 附表4-8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)審核表 附表4-9金融機(jī)構(gòu)利息支出審核表 附表4-10代收費(fèi)用審核表 附表4-11與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況審核表 第5章土地增值稅清算之清算稅款計(jì)算及后續(xù)業(yè)務(wù) 5-1 清算稅款計(jì)算與申報(bào)流程 問(wèn)題511如何進(jìn)行清算稅款的計(jì)算？ 問(wèn)題512如何進(jìn)行應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額的計(jì)算？ 問(wèn)題513如何撰寫(xiě)清算報(bào)告？ 問(wèn)題514清算申報(bào)需要提交哪些資料？ 5-2 土地增值稅清算鑒證政策 問(wèn)題521清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)納稅額的審核包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題522清算稅款鑒證報(bào)告包括哪些內(nèi)容？ 問(wèn)題523清算稅款鑒證報(bào)告分為哪幾種？ 問(wèn)題524稅務(wù)師事務(wù)所在何種條件下出具無(wú)保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告？ 問(wèn)題525稅務(wù)師事務(wù)所在何種條件下出具保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告？ 問(wèn)題526稅務(wù)師事務(wù)所在何種條件下出具無(wú)法表明意見(jiàn)的鑒證報(bào)告？ 問(wèn)題527稅務(wù)師事務(wù)所在何種條件下出具否定意見(jiàn)的鑒證報(bào)告？ 問(wèn)題528清算鑒證對(duì)底稿有哪些要求？ 問(wèn)題529清算鑒證報(bào)告有哪些簽字要求？ 問(wèn)題5210清算鑒證報(bào)告對(duì)披露事項(xiàng)有哪些要求？ 5-3 土地增值稅清算及稅務(wù)機(jī)關(guān)審核政策 問(wèn)題531哪些情形需要分別計(jì)算增值額？ 問(wèn)題532普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅的增值率是多少？ 問(wèn)題533在一般項(xiàng)目中建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何計(jì)算增值額才能免征土地增值稅？ 問(wèn)題534企業(yè)放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的如何處理？ 問(wèn)題535企業(yè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)后至清算結(jié)論下達(dá)前應(yīng)如何繳納土地增值稅？ 問(wèn)題536清算補(bǔ)繳稅款是否加收滯納金？ 問(wèn)題537清算時(shí)（或前期清算時(shí)）未扣除的成本費(fèi)用清算后達(dá)到扣除條件的如何處理？ 問(wèn)題538如何對(duì)清算方式的一致性進(jìn)行審核？ 問(wèn)題539如何對(duì)清算項(xiàng)目不同房地產(chǎn)的分類(lèi)進(jìn)行審核？ 問(wèn)題5310對(duì)于納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目應(yīng)如何處理？ 5-4 土地增值稅清算后稅收政策 問(wèn)題541項(xiàng)目清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的如何處理？ 問(wèn)題542企業(yè)清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售如何填寫(xiě)申報(bào)表？ 問(wèn)題543土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的如何處理？ 問(wèn)題544土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有其他后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的如何處理？ 問(wèn)題545因土地增值稅清算導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅退稅，是否受三年期限限制？ 問(wèn)題546企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)報(bào)送的資料包括哪些？ 5-5 土地增值稅清算綜合案例 皓天置業(yè)有限公司山畔花園項(xiàng)目土地增值稅清算過(guò)程 土地增值稅申報(bào)鑒證報(bào)告 鑒證事項(xiàng)說(shuō)明 附錄 附錄5-1無(wú)保留意見(jiàn)報(bào)告 附錄5-2保留意見(jiàn)報(bào)告 附錄5-3無(wú)法表明意見(jiàn)報(bào)告 附錄5-4否定意見(jiàn)報(bào)告 附錄5-5企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明及有關(guān)附表 附表5-6土地增值稅納稅申報(bào)表（四）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售適用） 附表5-7清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表 第6章 單獨(dú)出售土地及舊房的土地增值稅業(yè)務(wù) 6-1 轉(zhuǎn)讓舊房業(yè)務(wù) 問(wèn)題611企業(yè)新建房與舊房如何界定？ 問(wèn)題612企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的收入如何確定？ 問(wèn)題613企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房?jī)r(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的包括哪些情形？ 問(wèn)題614企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房?jī)r(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的如何處理？ 問(wèn)題615企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)哪些情形可視為有正當(dāng)理由的價(jià)格偏低？ 問(wèn)題616企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的如何計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題617舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格如何確定？ 問(wèn)題618轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用及契稅等可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除？ 問(wèn)題619轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題6110納稅人轉(zhuǎn)讓舊房只能提供購(gòu)房發(fā)票的，如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題6111營(yíng)改增后舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題6112營(yíng)改增后舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題6113營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓舊房提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？ 問(wèn)題6114企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房哪些情形要核定征收？核定征收率是多少？ 問(wèn)題6115轉(zhuǎn)讓舊房能否減免土地增值稅？ 問(wèn)題6116如何填寫(xiě)轉(zhuǎn)讓舊房（房地產(chǎn)或非房地產(chǎn)企業(yè)）土地增值稅申報(bào)表？ 6-2 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)業(yè)務(wù)問(wèn)題 問(wèn)題621企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)如何扣除相關(guān)成本費(fèi)用？ 問(wèn)題622企業(yè)轉(zhuǎn)讓已開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)如何計(jì)算土地增值稅？ 問(wèn)題623直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否可以核定征收土地增值稅？ 6-3 在建工程土地增值稅政策 問(wèn)題631企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓在建工程如何填寫(xiě)納稅申報(bào)表？ 問(wèn)題632從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓在建工程，清算土地增值稅時(shí)取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本能否加計(jì)扣除？ 問(wèn)題633企業(yè)承接在建工程，開(kāi)發(fā)完成清算土地增值稅時(shí)支付的在建工程價(jià)款能否加計(jì)扣除？ 附錄 附表6-1土地增值稅納稅申報(bào)表（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用） 附表6-2土地增值稅納稅申報(bào)表（三）（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用） 第7章 土地增值稅清算檢查業(yè)務(wù) 7-1 預(yù)征、核定征收檢查及相關(guān)延伸檢查 問(wèn)題711如何對(duì)土地增值稅預(yù)征稅款進(jìn)行檢查？ 問(wèn)題712如何對(duì)土地增值稅核定征收進(jìn)行檢查？ 問(wèn)題713如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目是否應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算？ 問(wèn)題714如何對(duì)土地增值稅清算單位的確定進(jìn)行檢查？ 問(wèn)題715如何依據(jù)清算資料檢查印花稅？ 問(wèn)題716如何依據(jù)清算資料檢查城鎮(zhèn)土地使用稅？ 7-2涉及收入確定的檢查 問(wèn)題721如何對(duì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行延伸檢查？ 問(wèn)題722如何使用預(yù)售收入備查簿進(jìn)行檢查？ 問(wèn)題723如何對(duì)價(jià)格偏低、視同銷(xiāo)售情形進(jìn)行延伸檢查？ 問(wèn)題724如何對(duì)企業(yè)特殊方式的銷(xiāo)售進(jìn)行檢查？ 問(wèn)題725如何對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租收入進(jìn)行檢查？ （后略）
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