《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》理解與適用
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)于1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，自1995年1月1日起施行�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》出臺之后，為了與其適用相配合，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議決定對《城市房地產(chǎn)管理法》作出修改。為了進一步規(guī)范《城市房地產(chǎn)管理法》的用語，2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議《關(guān)于修改部分法律的決定》對《城市房地產(chǎn)管理法》進行了第二次修正。
至此，《城市房地產(chǎn)管理法》共有七章73條。其規(guī)范的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得;房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則、開發(fā)土地期限、開發(fā)項目設(shè)計和施工;房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其方式;商品房預(yù)售及其條件;房地產(chǎn)抵押及抵押登記、抵押物范圍;房屋租賃以及房屋租賃的特別規(guī)定;房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立;房地產(chǎn)權(quán)屬登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證書;房地產(chǎn)違法行為及其相應(yīng)處罰以及關(guān)于商品房買賣合同和涉及國有土地使用權(quán)合同;等等。
第一章，總則。闡明《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的、適用范圍、調(diào)整對象和一般原則，規(guī)定國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。地方的管理機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
第二章，房地產(chǎn)開發(fā)用地。第一節(jié)對土地使用權(quán)出讓的方式、程序、土地用途及使用年限的確定與改變，土地使用權(quán)出讓金的收繳與用途，土地使用權(quán)的終止與收回等分別做了規(guī)定，并明確規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。第二節(jié)對土地使用權(quán)的劃撥原則以及對象做了規(guī)定。
第三章，房地產(chǎn)開發(fā)。對房地產(chǎn)開發(fā)必須遵守的方針、原則、 時間要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序，必須具備的條件等作了規(guī)定。
第四章，房地產(chǎn)交易。對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押，房地產(chǎn)價格評估和成交價格申報，商品房預(yù)售和房屋租賃，中介服務(wù)機構(gòu)的開業(yè)條件等做了規(guī)定。與此相關(guān)聯(lián)的實用核心法規(guī)有《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
《城市商品房預(yù)售管理辦法》
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及《商品房屋租賃管理辦法》等，這些法規(guī)與《城市房地產(chǎn)管理法》相配合，對房地產(chǎn)交易行為的規(guī)范起著不可或缺的作用。
第五章，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理。規(guī)定對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)實行登記發(fā)證制度。2016年1月1日起施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》對此進行了更有可操作性的規(guī)定，對于規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益發(fā)揮重要作用。
第六章，法律責(zé)任。規(guī)定了違反本法第11、12、30、39、40、45、58條的法律責(zé)任，以及非法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費，管理部門玩忽職守、濫用職權(quán)、索賄、受賄的法律責(zé)任。
第七章，附則。規(guī)定了在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照該法執(zhí)行。
此外，《中華人民共和國民法通則》 《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國土地管理法》
《中華人民共和國合同法》及《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》
《閑置土地處置辦法》等行政法規(guī)、部門規(guī)章以及最高人民法院相關(guān)的司法解釋也對房地產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓、登記、擔(dān)保等有關(guān)問題做了規(guī)定。
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
第一章總則
第一條【立法宗旨】
第二條【適用范圍】
第三條【國有土地有償、有限期使用制度】
第四條【國家扶持居民住宅建設(shè)】
第五條【房地產(chǎn)權(quán)利人的義務(wù)和權(quán)益】
[房地產(chǎn)權(quán)利人可能涉及的稅收]
第六條【房屋征收補償】
第七條【房地產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)置】
第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地
第一節(jié)土地使用權(quán)出讓
第八條【土地使用權(quán)出讓的定義】
[土地使用權(quán)出讓]
第九條【集體所有土地征收與出讓】
第十條【土地使用權(quán)出讓宏觀管理】
第十一條【年度出讓土地使用權(quán)總量控制】
第十二條【土地使用權(quán)出讓主體】
[土地使用權(quán)出讓規(guī)劃]
[土地使用權(quán)出讓審批]
第十三條【土地使用權(quán)出讓方式】
[拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)]
[招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)]
[掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)]
第十四條【土地使用權(quán)出讓最高年限】
第十五條【土地使用權(quán)出讓合同】
第十六條【支付出讓金】
第十七條【提供出讓土地】
第十八條【土地用途的變更】
第十九條【土地使用權(quán)出讓金的管理】
第二十條【出讓土地使用權(quán)的提前收回】
第二十一條【土地使用權(quán)終止】
第二十二條【土地使用權(quán)出讓年限屆滿】
第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥
第二十三條【土地使用權(quán)劃撥的定義】
第二十四條【土地使用權(quán)劃撥范圍】
第三章房地產(chǎn)開發(fā)
第二十五條【房地產(chǎn)開發(fā)基本原則】
第二十六條【開發(fā)土地期限】
第二十七條【房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、施工和竣工】
第二十八條【土地使用權(quán)作價】
第二十九條【開發(fā)居民住宅的鼓勵和扶持】
第三十條【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立】
第三十一條【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本與投資總額的比例】
第四章房地產(chǎn)交易
第一節(jié)一 般 規(guī) 定
第三十二條【房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則】
第三十三條【房地產(chǎn)價格管理】
第三十四條【房地產(chǎn)價格評估】
[房地產(chǎn)評估]
[房地產(chǎn)市場估價程序]
第三十五條【房地產(chǎn)成交價格申報】
第三十六條【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第三十七條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義】
[其他合法方式]
第三十八條【房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形】
第三十九條【以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】
第四十條【以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】
第四十一條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同】
第四十二條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系】
第四十三條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)的使用年限】
第四十四條【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)用途的變更】
第四十五條【商品房預(yù)售的條件】
第四十六條【商品房預(yù)售后的再行轉(zhuǎn)讓】
第三節(jié)房地產(chǎn)抵押
第四十七條【房地產(chǎn)抵押的定義】
第四十八條【房地產(chǎn)抵押物的范圍】
第四十九條【抵押辦理憑證】
第五十條【房地產(chǎn)抵押合同】
第五十一條【以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)】
第五十二條【房地產(chǎn)抵押后土地上的新增房屋問題】
第四節(jié)房 屋 租 賃
第五十三條【房屋租賃的定義】
第五十四條【房屋租賃合同的簽訂與備案】
[租賃合同內(nèi)容]
[租賃合同終止、續(xù)租、繼續(xù)履行]
[優(yōu)先購買權(quán)]
[租賃登記備案]
第五十五條【住宅用房和非住宅用房的租賃】
第五十六條【以劃撥方式取得的國有土地上的房屋出租的特別規(guī)定】
第五節(jié)中介服務(wù)機構(gòu)
第五十七條【房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)】
第五十八條【房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立】
第五十九條【房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證】
第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
第六十條【房地產(chǎn)登記發(fā)證制度】
第六十一條【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】
第六十二條【房地產(chǎn)抵押登記】
第六十三條【房地產(chǎn)權(quán)屬證書】
第六章法 律 責(zé) 任
第六十四條【擅自出讓或擅自批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的法律責(zé)任】
第六十五條【擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)的法律責(zé)任】
第六十六條【非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任】
第六十七條【非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的法律責(zé)任】
第六十八條【非法預(yù)售商品房的法律責(zé)任】
第六十九條【擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的法律責(zé)任】
第七十條【向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法收費的法律責(zé)任】
第七十一條【管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、索賄、受賄的法律責(zé)任】
第七章附則
第七十二條【參照本法適用的情形】
第七十三條【施行日期】
實用核心法規(guī)
中華人民共和國合同法(節(jié)錄)
(1999年3月15日)
中華人民共和國土地管理法
(2004年8月28日)
中華人民共和國物權(quán)法(節(jié)錄)
(2007年3月16日)
中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(節(jié)錄)
(2015年4月24日)
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例
(1990年5月19日)
國有土地上房屋征收與補償條例
(2011年1月21日)
不動產(chǎn)登記暫行條例
(2014年11月24日)
不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則
(2016年1月1日)
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
(2018年3月19日)
國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知
(2013年2月26日)
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定
(2001年8月15日)
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
(2001年8月15日)
商品房銷售管理辦法
(2001年4月4日)
城市商品房預(yù)售管理辦法
(2004年7月20日)
房屋登記辦法
(2008年2月15日)
商品房屋租賃管理辦法
(2010年12月1日)
最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定
(2010年11月5日)
最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定
(2012年3月26日)
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
(2003年4月28日)
住房公積金管理條例
(2002年3月24日)
中華人民共和國土地管理法實施條例
(2014年7月29日)
國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干
意見
(2016年5月17日)
公共租賃住房管理辦法
(2012年5月28日)
房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法
(2015年5月4日)
房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定
(2015年12月24日)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法
(2016年3月1日)
關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見
(2012年6月25日)
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知
(2015年12月30日)
最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定
(2005年12月14日)
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
(2009年7月30日)
最高人民法院關(guān)于違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等強制拆除問題的批復(fù)
(2013年3月27日)
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