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2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代的腳步明顯加快，政策支持力度空前。7月，上海在全國(guó)范圍內(nèi)首次推出用途為租賃住房的地塊，這些地塊在掛牌開始就明確將全部用于建設(shè)租賃住房。隨后，廣州提出租售同權(quán)。2017年7月18日，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求積極盤活存量房屋用于租賃，鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房，探索采取購(gòu)買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。數(shù)百萬億元的存量市場(chǎng)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，這一點(diǎn)在業(yè)內(nèi)已成共識(shí)。

在國(guó)家政策的刺激下，在房子是用來住的，不是用來炒的定位下，開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、地產(chǎn)基金等多股力量大舉進(jìn)入存量市場(chǎng)，各類利用存量房改建的長(zhǎng)短租公寓、聯(lián)合辦公、商業(yè)園區(qū)紛紛出現(xiàn)，一些資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)初具規(guī)模，各種商業(yè)模式也基本成型。從觀望、思考到落地、深耕，2017年成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上新的里程碑。

經(jīng)過幾年的觀望、研判、準(zhǔn)備，開發(fā)商現(xiàn)階段關(guān)注的重點(diǎn)是激活存量資源，找到切實(shí)可行的模式與方法，通過運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利。開發(fā)商想要真正從存量市場(chǎng)中賺到真金白銀，有兩個(gè)關(guān)鍵：第一，要敏銳地感知大勢(shì)的變化，預(yù)判即將發(fā)生的事情，提前做出準(zhǔn)備；第二，要有勇氣和決心，一定要在新興市場(chǎng)形成初期果斷進(jìn)入，并主動(dòng)推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步，然后努力成為行業(yè)的領(lǐng)軍人物，因?yàn)樾袠I(yè)形勢(shì)一旦明朗，成熟的模式會(huì)紛紛出現(xiàn)，龍頭企業(yè)的地位也逐步穩(wěn)固，這時(shí)候再進(jìn)入為時(shí)已晚。此外，做存量與做增量有很大的差異，因此開發(fā)商要先換腦，用運(yùn)營(yíng)而非賣房的邏輯去構(gòu)建模式；再開刀，以特有的定位和角度切入存量市場(chǎng)，逐步練就獨(dú)門絕技，在行業(yè)中建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

他山之石，可以攻玉�！毒蚪鸫媪康禺a(chǎn)：房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)新生態(tài)》自出版以來，作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的存量地產(chǎn)主題著作之一，在業(yè)內(nèi)引起了高度的關(guān)注與極大的反響，也收到了來自行業(yè)專家、企業(yè)家等的寶貴意見和點(diǎn)評(píng)。在《掘金存量地產(chǎn)：房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)新生態(tài)》的基礎(chǔ)上，本書通過與存量地產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)總裁的深度對(duì)話交流，深入解讀14家存量地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的典型企業(yè)，從操作層面剖析它們的獨(dú)特模式和執(zhí)行方法，希望用真實(shí)的案例為同行提供些許啟發(fā)。存量市場(chǎng)仍處于初期階段，這些模式還需要不斷地完善和打磨，但在精心選種、播種、培育這一系列的過程中，只有從實(shí)踐中獲取經(jīng)驗(yàn)，時(shí)刻磨礪自己，才可能提前嘗到甜美的果實(shí)。

本書從存量地產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)總裁的視角出發(fā)，系統(tǒng)地總結(jié)和闡述存量運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐案例。在本書中，通過各位總裁的睿智分享，我們希望相關(guān)企業(yè)在掘金存量地產(chǎn)的過程中要把握好以下四個(gè)度。

定位是眼，要提高精準(zhǔn)度　存量地產(chǎn)的類型和改造方向很多，包括辦公、商業(yè)、公寓等；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的出身和背景也多種多樣，主要包括開發(fā)商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者等。存量市場(chǎng)的規(guī)模很大，足以容納各種主體采用不同的打法在里面施展拳腳。每家企業(yè)的背景、優(yōu)勢(shì)各不相同，任何一家都做不到靈活百變，所以必須依據(jù)自身的DNA來進(jìn)行判斷，確定自己的位置、可扮演的角色，以及能否創(chuàng)造獨(dú)特的模式等。

內(nèi)容是肉，要增加飽和度　客戶理念的變化催生消費(fèi)需求的升級(jí)，消費(fèi)需求的升級(jí)又引發(fā)空間內(nèi)容的變遷，最后再推動(dòng)城市空間的再造，這是一個(gè)基本的邏輯。建筑是軀殼，內(nèi)容是靈魂，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心能力是內(nèi)容運(yùn)營(yíng)。盤活存量地產(chǎn)的解決方案是為空間注入更有價(jià)值的內(nèi)容，賦予冰冷的磚石以鮮活的生命，這樣才能吸引并留住用戶，獲取更高的溢價(jià)。企業(yè)要通過對(duì)生活方式的理解和產(chǎn)品體系的構(gòu)建，聚焦用戶需求，打造個(gè)性化產(chǎn)品，構(gòu)筑品牌文化，然后形成一個(gè)立體的多維生態(tài)圈，最后實(shí)現(xiàn)持續(xù)、高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)。

資金是血，要降低黏稠度　不論是獲取房源還是擴(kuò)張規(guī)模，都需要持續(xù)、充足的資金支持，特別是想走輕資產(chǎn)路線的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，更需要進(jìn)行金融創(chuàng)新。企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)來打造有效的資金鏈，比如可以借助母公司的資金優(yōu)勢(shì)，也可以通過證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)退出，或采用加盟、合作模式降低資金占有率等。不管怎么做，目的只有一個(gè)，就是讓資金來源更多、更穩(wěn)定，讓投資回報(bào)率更高，讓整個(gè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)得更為順暢，因?yàn)槠髽I(yè)首先要保證自己能生存，然后才會(huì)有未來。

運(yùn)營(yíng)是骨，要打磨顆粒度　除了資金和房源之外，租賃行業(yè)還有一個(gè)核心能力精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，其核心是把選址模型、客戶體驗(yàn)做好，將營(yíng)建成本控制在合理的范圍之內(nèi)，給客戶提供高性價(jià)比的產(chǎn)品，建立最佳收益模型（比如通過信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)整個(gè)門店在運(yùn)營(yíng)層面的無人化、無紙化，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析的精準(zhǔn)化和每天的迭代等）。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)可以提升客戶體驗(yàn)，保證持續(xù)的收益。

時(shí)勢(shì)造英雄，做任何事情都不能脫離時(shí)代的背景，成功需要自身的努力，但更重要的是順應(yīng)時(shí)代的潮流。時(shí)代的發(fā)展軌跡不是線性的而是波浪式的，每隔5~10年就可能出現(xiàn)一個(gè)大的跳躍，如果能夠抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，就有可能獲得意想不到的成功。勢(shì)變而道更，只有順應(yīng)時(shí)勢(shì)，找到合適的方法，勇敢并堅(jiān)定地執(zhí)行，才能在新存量時(shí)代搶占先機(jī)。

時(shí)代造就了一個(gè)大舞臺(tái)，這個(gè)舞臺(tái)的幕布已經(jīng)徐徐拉開，你是坐在臺(tái)下看戲，還是親自在臺(tái)上表演一出好戲？

他山石，引美玉，壯自我，是為序，共創(chuàng)未來。

劉　策

2018年2月21日2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代的腳步明顯加快，政策支持力度空前。7月，上海在全國(guó)范圍內(nèi)首次推出用途為租賃住房的地塊，這些地塊在掛牌開始就明確將全部用于建設(shè)租賃住房。隨后，廣州提出租售同權(quán)。2017年7月18日，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求積極盤活存量房屋用于租賃，鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房，探索采取購(gòu)買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。數(shù)百萬億元的存量市場(chǎng)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，這一點(diǎn)在業(yè)內(nèi)已成共識(shí)。

在國(guó)家政策的刺激下，在房子是用來住的，不是用來炒的定位下，開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、地產(chǎn)基金等多股力量大舉進(jìn)入存量市場(chǎng)，各類利用存量房改建的長(zhǎng)短租公寓、聯(lián)合辦公、商業(yè)園區(qū)紛紛出現(xiàn)，一些資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)初具規(guī)模，各種商業(yè)模式也基本成型。從觀望、思考到落地、深耕，2017年成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上新的里程碑。

經(jīng)過幾年的觀望、研判、準(zhǔn)備，開發(fā)商現(xiàn)階段關(guān)注的重點(diǎn)是激活存量資源，找到切實(shí)可行的模式與方法，通過運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利。開發(fā)商想要真正從存量市場(chǎng)中賺到真金白銀，有兩個(gè)關(guān)鍵：第一，要敏銳地感知大勢(shì)的變化，預(yù)判即將發(fā)生的事情，提前做出準(zhǔn)備；第二，要有勇氣和決心，一定要在新興市場(chǎng)形成初期果斷進(jìn)入，并主動(dòng)推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步，然后努力成為行業(yè)的領(lǐng)軍人物，因?yàn)樾袠I(yè)形勢(shì)一旦明朗，成熟的模式會(huì)紛紛出現(xiàn)，龍頭企業(yè)的地位也逐步穩(wěn)固，這時(shí)候再進(jìn)入為時(shí)已晚。此外，做存量與做增量有很大的差異，因此開發(fā)商要先換腦，用運(yùn)營(yíng)而非賣房的邏輯去構(gòu)建模式；再開刀，以特有的定位和角度切入存量市場(chǎng)，逐步練就獨(dú)門絕技，在行業(yè)中建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

他山之石，可以攻玉�！毒蚪鸫媪康禺a(chǎn)：房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)新生態(tài)》自出版以來，作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的存量地產(chǎn)主題著作之一，在業(yè)內(nèi)引起了高度的關(guān)注與極大的反響，也收到了來自行業(yè)專家、企業(yè)家等的寶貴意見和點(diǎn)評(píng)。在《掘金存量地產(chǎn)：房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)新生態(tài)》的基礎(chǔ)上，本書通過與存量地產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)總裁的深度對(duì)話交流，深入解讀14家存量地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的典型企業(yè)，從操作層面剖析它們的獨(dú)特模式和執(zhí)行方法，希望用真實(shí)的案例為同行提供些許啟發(fā)。存量市場(chǎng)仍處于初期階段，這些模式還需要不斷地完善和打磨，但在精心選種、播種、培育這一系列的過程中，只有從實(shí)踐中獲取經(jīng)驗(yàn)，時(shí)刻磨礪自己，才可能提前嘗到甜美的果實(shí)。

本書從存量地產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)總裁的視角出發(fā)，系統(tǒng)地總結(jié)和闡述存量運(yùn)營(yíng)最佳實(shí)踐案例。在本書中，通過各位總裁的睿智分享，我們希望相關(guān)企業(yè)在掘金存量地產(chǎn)的過程中要把握好以下四個(gè)度。

定位是眼，要提高精準(zhǔn)度　存量地產(chǎn)的類型和改造方向很多，包括辦公、商業(yè)、公寓等；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的出身和背景也多種多樣，主要包括開發(fā)商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者等。存量市場(chǎng)的規(guī)模很大，足以容納各種主體采用不同的打法在里面施展拳腳。每家企業(yè)的背景、優(yōu)勢(shì)各不相同，任何一家都做不到靈活百變，所以必須依據(jù)自身的DNA來進(jìn)行判斷，確定自己的位置、可扮演的角色，以及能否創(chuàng)造獨(dú)特的模式等。

內(nèi)容是肉，要增加飽和度　客戶理念的變化催生消費(fèi)需求的升級(jí)，消費(fèi)需求的升級(jí)又引發(fā)空間內(nèi)容的變遷，最后再推動(dòng)城市空間的再造，這是一個(gè)基本的邏輯。建筑是軀殼，內(nèi)容是靈魂，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心能力是內(nèi)容運(yùn)營(yíng)。盤活存量地產(chǎn)的解決方案是為空間注入更有價(jià)值的內(nèi)容，賦予冰冷的磚石以鮮活的生命，這樣才能吸引并留住用戶，獲取更高的溢價(jià)。企業(yè)要通過對(duì)生活方式的理解和產(chǎn)品體系的構(gòu)建，聚焦用戶需求，打造個(gè)性化產(chǎn)品，構(gòu)筑品牌文化，然后形成一個(gè)立體的多維生態(tài)圈，最后實(shí)現(xiàn)持續(xù)、高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)。

資金是血，要降低黏稠度　不論是獲取房源還是擴(kuò)張規(guī)模，都需要持續(xù)、充足的資金支持，特別是想走輕資產(chǎn)路線的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，更需要進(jìn)行金融創(chuàng)新。企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)來打造有效的資金鏈，比如可以借助母公司的資金優(yōu)勢(shì)，也可以通過證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)退出，或采用加盟、合作模式降低資金占有率等。不管怎么做，目的只有一個(gè)，就是讓資金來源更多、更穩(wěn)定，讓投資回報(bào)率更高，讓整個(gè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)得更為順暢，因?yàn)槠髽I(yè)首先要保證自己能生存，然后才會(huì)有未來。

運(yùn)營(yíng)是骨，要打磨顆粒度　除了資金和房源之外，租賃行業(yè)還有一個(gè)核心能力精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，其核心是把選址模型、客戶體驗(yàn)做好，將營(yíng)建成本控制在合理的范圍之內(nèi)，給客戶提供高性價(jià)比的產(chǎn)品，建立最佳收益模型（比如通過信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)整個(gè)門店在運(yùn)營(yíng)層面的無人化、無紙化，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析的精準(zhǔn)化和每天的迭代等）。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)可以提升客戶體驗(yàn)，保證持續(xù)的收益。

時(shí)勢(shì)造英雄，做任何事情都不能脫離時(shí)代的背景，成功需要自身的努力，但更重要的是順應(yīng)時(shí)代的潮流。時(shí)代的發(fā)展軌跡不是線性的而是波浪式的，每隔5~10年就可能出現(xiàn)一個(gè)大的跳躍，如果能夠抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，就有可能獲得意想不到的成功。勢(shì)變而道更，只有順應(yīng)時(shí)勢(shì)，找到合適的方法，勇敢并堅(jiān)定地執(zhí)行，才能在新存量時(shí)代搶占先機(jī)。

時(shí)代造就了一個(gè)大舞臺(tái)，這個(gè)舞臺(tái)的幕布已經(jīng)徐徐拉開，你是坐在臺(tái)下看戲，還是親自在臺(tái)上表演一出好戲？

他山石，引美玉，壯自我，是為序，共創(chuàng)未來。

劉　策

2018年2月21日