典型案例在司法審判活動中具有獨特的價值�！斗ㄔ簩徖矸课葙I賣案件觀點集成》通過整理全國各級法院的已生效裁判，總結(jié)、歸納出具體的裁判經(jīng)驗、思路和尺度，以及認定事實、適用法律的方法。同時結(jié)合最高人民法院司法解釋、司法政策精神、審判業(yè)務(wù)意見以及最高人民法院專家法官著述、目前審判實務(wù)中的主流觀點等對案例進行了透徹分析。閱讀本書，使讀者可以在快速了解房屋買賣案件法律爭議問題的前提下，迅速了解法院的司法觀點和態(tài)度，以及裁判的思路和尺度。
剖析典型案例，解答實務(wù)疑難問題，全面展現(xiàn)法院審理房屋買賣案件司法觀點和裁判思路！
我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變。1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，由此開啟了城鎮(zhèn)住房制度改革之路。住房的商品化改革，實現(xiàn)了住房制度由實物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)變，大量的新建商品房和存量房進入市場進行交易。與此相伴隨的是大量房地產(chǎn)糾紛案件的出現(xiàn)，其中房屋買賣合同案件占相當大的比例。由于房地產(chǎn)市場本身的復(fù)雜性，加之房屋買賣牽涉合同主體的重大利益，多重矛盾相互交織，房屋買賣案件的復(fù)雜性不言而喻。房屋買賣糾紛涉及《合同法》《物權(quán)法》《擔保法》等多個領(lǐng)域，處理案件時需要考量的因素也比較多。
在房價出現(xiàn)大幅波動時，由于供求關(guān)系失衡、經(jīng)濟利益的驅(qū)使、誠信意識嚴重缺失等因素，合同當事人違約的問題比較突出，商品房交易和二手房買賣糾紛頻發(fā)，新情況、新問題層出不窮。這給人民法院的司法裁判帶來了挑戰(zhàn)，不僅需要面對錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系、當事人尖銳對立的矛盾，還要適應(yīng)不斷調(diào)整的房地產(chǎn)監(jiān)管政策，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。這的確考驗法官的智慧。總結(jié)法官在審理海量案件過程中形成的裁判規(guī)則和法律適用觀點，對于推動法學(xué)理論進步、指導(dǎo)司法實踐，乃至促進立法都極具價值。正是基于這個初衷，我們編寫了本書。
本書所選案例為最近幾年法院審理的具有典型意義的房屋買賣糾紛案件，基本上涵蓋了房屋交易中的買賣、居間、抵押、借貸等諸多法律問題。針對爭議比較大的差價損失賠償、繼續(xù)履行的條件、履行不能的判斷、房地產(chǎn)新政對合同的影響，以及借名買房、“陰陽合同”、無權(quán)處分的效力認定等問題，本書作了重點解讀，以期使讀者對房屋買賣司法實務(wù)有更為全面的了解，為司法裁判提供智力參考。參加本書撰寫的作者大多為一線辦案法官，有著豐富的實踐經(jīng)驗。但書中錯誤仍在所難免，懇請讀者批評指正。
李超 天津市高級人民法院法官。曾任天津市和平區(qū)人民法院、天津市濱海新區(qū)人民法院法官。主要著作有：《保理合同糾紛裁判規(guī)則與典型案例》《公產(chǎn)房糾紛裁判思路與法律適用》。
郭志武 廣東八維律師事務(wù)所主任。律師執(zhí)業(yè)十余年，擅長金融、房地產(chǎn)、股權(quán)設(shè)計、破產(chǎn)重組等方面業(yè)務(wù)。服務(wù)對象主要包括：旭日集團、TCL金融、中國銀行惠州分行、中國郵政儲蓄銀行惠州分行等大中型企業(yè)。
第一章房屋買賣合同的成立
1.1商品房買賣合同成立需要具備哪些條件
1.2對合同格式條款的理解產(chǎn)生分歧時如何確定其具體內(nèi)涵
1.3房屋買賣合同爭議條款如何解釋
1.4商品房銷售廣告性質(zhì)如何認定
1.5商品房買賣預(yù)約合同與本約合同如何區(qū)分
1.6房屋買賣“網(wǎng)簽”的性質(zhì)如何認定
第二章房屋買賣合同的效力
2.1開發(fā)商與購房者串通套取銀行貸款的行為如何認定
2.2套取銀行貸款的房屋買賣合同被確認無效后，抵押預(yù)告登記效力如何認定
2.3商品房預(yù)售合同無效后締約過失責(zé)任如何承擔
2.4借用他人名義買房合同效力如何認定
2.5名為房屋買賣實為借貸合同的效力如何認定
2.6房屋買賣陰陽合同的效力如何認定
2.7一房數(shù)賣情況下，惡意登記行為是否有效
2.8因委托代理機構(gòu)未告知特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致“一房二賣”，開發(fā)商應(yīng)否承擔賠償責(zé)任
2.9未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同是否有效
2.10夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何認定
2.11房屋買賣合同中關(guān)于交易稅費負擔的約定是否有效
第三章房屋買賣合同的履行
3.1商品房不具備交付條件與商品房瑕疵交付如何區(qū)分
3.2房屋經(jīng)過工程建設(shè)強制性標準審查后仍存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商承擔何種責(zé)任
3.3房屋買賣合同履行過程中不安抗辯權(quán)如何行使
3.4房屋買賣合同繼續(xù)履行需要符合哪些條件
3.5標的房屋上設(shè)定了抵押權(quán)，買受人繼續(xù)履行合同、辦理過戶手續(xù)的訴訟請求能否獲得支持
3.6涉訴房屋被人民法院依法查封是否構(gòu)成履行不能
第四章房屋買賣合同的撤銷與解除
4.1房屋買受人未實際看房能否認定重大誤解
4.2買房人可否因賣房人隱瞞“兇宅”事實而請求撤銷房屋買賣合同
4.3房屋交易價格明顯低于市場價格能否認定為顯失公平
4.4約定解除權(quán)未在合理期限內(nèi)行使的，可否再行主張
4.5房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，出賣人是否有權(quán)解除合同
4.6房屋交付前遭遇特大火災(zāi)，當事人是否可以主張因不可抗力解除合同
4.7買受人發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房的學(xué)位已被占用是否有權(quán)解除合同
4.8因違反限購規(guī)定而解除合同后的責(zé)任如何認定
第五章房屋買賣合同的違約責(zé)任
5.1商品房買賣合同約定的優(yōu)惠差價在合同解除后是否屬于期待利益損失
5.2得房率縮水超過合理誤差如何賠償
5.3出售面積存在誤差的房屋后，原購房人能否向開發(fā)商主張面積差價賠償
5.4合同未約定違約金時，預(yù)售合同賣方逾期辦理土地使用證應(yīng)如何承擔損害賠償責(zé)任
5.5開發(fā)商未取得預(yù)售許可證如何承擔懲罰性賠償責(zé)任
5.6出賣人違約導(dǎo)致合同解除，買受人是否有權(quán)請求賠償房屋差價損失
5.7出賣人違反商品房預(yù)約合同，買受人可否同時主張雙倍返還定金及賠償房屋差價損失
5.8違約方認為違約金過高要求調(diào)整的，違約方應(yīng)承擔舉證責(zé)任
5.9違約方對于違約金過高的舉證證明程度如何
5.10以同一違約行為可否再次起訴主張違約金
5.11違約金不足以填補實際損失的可否主張損害賠償
5.12買賣雙方均存在違約行為的情況下違約金計算到何時
第六章房屋買賣居間合同相關(guān)問題
6.1由于未盡到居間義務(wù)導(dǎo)致買房人遭受損失的，中介公司應(yīng)如何承擔責(zé)任
6.2“跳單”行為在什么情況下構(gòu)成違約
6.3禁止“跳單”條款的效力如何認定
6.4如何判斷居間人是否享有居間報酬請求權(quán)
6.5因中介過錯導(dǎo)致買方不能享受房交會優(yōu)惠政策，中介如何承擔責(zé)任
第七章房地產(chǎn)新政相關(guān)問題
7.1限貸政策能否成為商品房訂購書撤銷的理由
7.2限貸政策出臺后能否僅以買受方系限購對象為由請求解除合同
7.3受限貸、限購等宏觀調(diào)控政策直接影響導(dǎo)致買賣合同無法履行的應(yīng)如何處理
7.4當事人簽訂購房合同時已經(jīng)預(yù)見到國家將出臺房產(chǎn)新政并對此作了約定，能否再以“不可歸責(zé)于當事人雙方的事由”解除合同
7.5明知不具有購房資格仍然簽訂購房合同是否應(yīng)承擔違約責(zé)任
7.6合同一方先行違約后能否以限購政策的出臺主張免除違約責(zé)任
7.7因限購政策解除房屋買賣合同后，居間費用由誰負擔
第八章特殊類型房屋買賣相關(guān)問題
8.1非本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣是否有效
8.2小產(chǎn)權(quán)房買賣或抵債行為被認定無效后，當事人的責(zé)任如何確定
8.3經(jīng)濟適用房限制交易政策是否構(gòu)成導(dǎo)致合同不能履行的法律障礙
附錄：房屋買賣糾紛常用法律規(guī)范
商品房買賣合同成立需要具備哪些條件
——史某某、雷某訴某房地產(chǎn)公司合同糾紛案
關(guān)鍵詞：預(yù)售合同草稿，要約，承諾，合同成立
問題提出：商品房預(yù)售合同“草稿”是否具備正式的房屋買賣合同的效力?
裁判要旨：預(yù)售合同“草稿”是否具備正式的房屋買賣合同的效力，應(yīng)從合同的內(nèi)容進行實質(zhì)分析，而不應(yīng)拘泥于合同的具體表現(xiàn)形式。
案情簡介
原告：史某某、雷某
被告：某房地產(chǎn)公司
2014年5月21日，原告史某某、雷某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《某小區(qū)房源意向單》(以下簡稱《房源意向單》)，約定：史某某、雷某認購XX號房屋(以下簡稱XX號房屋);該《房源意向單》載明：“本《房源意向單》自客戶與某房地產(chǎn)公司簽字或蓋章之日起生效;客戶應(yīng)于開發(fā)商約定時間內(nèi)參與相應(yīng)的開盤活動，并與某房地產(chǎn)公司簽署該《房源意向單》確認的《北京市商品房認購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》及相應(yīng)的補充協(xié)議，逾期未能簽署《北京市商品房認購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》及相應(yīng)的補充協(xié)議的，視為客戶自動放棄購買該《房源意向單》確定的商品房，客戶同意所交款項(不計息)自約定簽署《北京市商品房認購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》及相應(yīng)補充協(xié)議之日起30個工作日內(nèi)退回客戶原支付賬戶。”《房源意向單》簽訂后，原告史某某、雷某向某房地產(chǎn)公司交納購房定金100000元。2014年5月28日，原告史某某、雷某又向某房地產(chǎn)公司交納購房首付款564963元。2014年5月28日，原告史某某、雷某與某房地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同(草稿)》(以下簡稱《預(yù)售合同草稿》)，約定房屋總價款為2204863元，該《預(yù)售合同草稿》對出賣人及買受人情況、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、付款方式、交付條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施交付日期等進行了明確約定�！额A(yù)售合同草稿》所附補充協(xié)議對相關(guān)事項進行了更加明確的補充約定，補充協(xié)議尾部附有簽章欄。原告史某某、雷某在《預(yù)售合同草稿》尾部買受人簽章處簽字確認，在《預(yù)售合同草稿》首頁的“草稿已閱無異，客戶簽字”的印章處簽字，并在《預(yù)售合同草稿》以及補充協(xié)議、附件的側(cè)面騎縫處簽字，未在《預(yù)售合同草稿》所附的補充協(xié)議簽章處簽字。后雙方未簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》的正式版本。
各方觀點
原告史某某、雷某觀點：《預(yù)售合同草稿》附件中關(guān)于能否辦理貸款、貸款時間等細節(jié)，均未明確。雙方無法就交易細節(jié)達成一致，無法簽訂正式房屋買賣合同�！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，沒有合同根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應(yīng)當將取得的不當利益返還受損失的人。綜上，《預(yù)售合同草稿》并非正式合同且雙方?jīng)]有對補充協(xié)議的內(nèi)容進行確認，《預(yù)售合同草稿》不發(fā)生房屋買賣合同的效力。原告和被告某房地產(chǎn)公司之間并未簽訂正式的《北京市商品房預(yù)售合同》，被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)《房源意向單》向原告退還購房首付款和定金，并承擔本案訴訟費。
被告某房地產(chǎn)公司觀點：不同意兩原告的全部訴求。理由如下：1原告在《預(yù)售合同草稿》以及補充協(xié)議、附件側(cè)面騎縫處簽字的行為視為其認可《預(yù)售合同草稿》以及補充協(xié)議、附件的全部內(nèi)容，同時主張《預(yù)售合同草稿》與正式的預(yù)售合同內(nèi)容一致，雙方簽字確認時《預(yù)售合同草稿》即生效，對雙方均具有法律約束力，不得擅自變更解除。2兩原告已經(jīng)交付了購房定金和首付款，已經(jīng)實際履行了房源意向單所確認的《商品房認購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》約定的合同義務(wù)，兩原告以其實際履行再次確認了購房合同的法律效力。3涉訴合同履行過程中，不存在任何合同約定解除法定事由，也沒有法律規(guī)定解除合同的事由發(fā)生，兩原告以不當?shù)美麨橛梢蠼獬焉У暮贤�，前后矛盾，沒有法律和事實依據(jù)，如兩原告堅持解除合同，應(yīng)該承擔違約責(zé)任。4雙方所簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》右上角雖標為草稿，只表明預(yù)售未經(jīng)備案，而預(yù)售合同的備案、網(wǎng)簽只屬于開發(fā)商售房過程中向行政機關(guān)承擔的責(zé)任，與兩原告無關(guān)，且合同備案與否并不影響合同本身的效力。
法院觀點
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《房源意向單》的內(nèi)容不違反國家相關(guān)法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定合法有效，雙方均應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。對于原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《預(yù)售合同草稿》，雖然文本中有“草稿”二字，但該文本對于合同當事人、標的物、價款、付款方式、交付條件等合同基本內(nèi)容進行了明確約定，說明原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司對于房屋買賣一事達成了一致意思表示，同時結(jié)合原告史某某、雷某已支付購房首付款且被告某房地產(chǎn)公司已經(jīng)接受的事實，可以認定原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司之間的房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立。對于原告史某某、雷某以未簽訂正式的《北京市商品房預(yù)售合同》為由要求退還定金和首付款的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，法院不予支持。
法官評析
本案的審理重點在于商品房買賣合同成立和生效的要件。合同的成立，即合同的當事人雙方對合同的標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式等合同基本內(nèi)容達成一致，亦即合同訂立過程的完成。合同的訂立是締約方各自接觸、協(xié)商直至達成合意的全過程，是動態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一體。合同的成立標志著合同的產(chǎn)生和存在，屬于靜態(tài)協(xié)議。根據(jù)傳統(tǒng)理論，任何合同的成立都需要要約與承諾的動態(tài)行為過程。我國《合同法》第13條規(guī)定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式�！钡�25條規(guī)定：“承諾生效時合同成立�！币虼�，要分析原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是否成立，需要分析《預(yù)售合同草稿》的性質(zhì)，這必須從分析要約與承諾著手。
1.要約的構(gòu)成要件
要約又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價或報價，是指一方當事人向另一方所作的希望與對方訂立合同的意思表示。其中，發(fā)出要約的人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。要約是一種意思表示，應(yīng)當具備一定的條件才能成立，才能發(fā)生法律效力。我國《合同法》第14條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示。該意思表示應(yīng)當符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定;(二)表明經(jīng)受要約人的承諾，要約人即受該意思表示約束。”根據(jù)這一規(guī)定，構(gòu)成要約必須具備以下五個要件：(1)要約必須是特定人做出的意思表示。如果要約人不是特定的人，受要約人接到要約后將無從承諾。(2)要約必須是以訂立契約為目的的意思表示。要約人以言詞、文字、行為或其他方式，明確表示其有訂立契約之意思，使相對人確信，若完成其要約內(nèi)容條件，要約人即受要約之約束以履行要約內(nèi)容之義務(wù)，構(gòu)成雙方間之契約關(guān)系。判斷要約人是否有訂立契約之意圖，可借助其意思表示之外在形式，如實際表達所用的言語和文字，表達的環(huán)境即當時情形。(3)要約的內(nèi)容必須具體確定。所謂“具體”，是指要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款。所謂“確定”，是指要約的內(nèi)容必須確定，即要約所包括的合同的主要條款必須是明確的。(4)要約原則上應(yīng)向特定人發(fā)出，但不排除向不特定人發(fā)出。(5)要約人須有受該要約拘束的意思。
就本案而言，《預(yù)售合同草稿》由某房地產(chǎn)公司出具，向特定人即兩原告發(fā)出。因雙方在先簽訂了《房源意向單》，可以表明《預(yù)售合同草稿》是以簽訂商品房買賣合同為目的。從《預(yù)售合同草稿》的內(nèi)容看，其約定了出賣人及買受人情況、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、房屋總價款、付款方式、交付條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施交付日期等具體內(nèi)容，《預(yù)售合同草稿》所附補充協(xié)議對相關(guān)事項進行了更加明確的補充約定，這些“具體確定”的內(nèi)容足以構(gòu)成商品房買賣合同的主要條款。根據(jù)意思自治原則，某房地產(chǎn)公司向購房者出具《預(yù)售合同草稿》，表明該文件一經(jīng)購房者承諾，即對某房地產(chǎn)公司產(chǎn)生拘束力。綜上，可以認定《預(yù)售合同草稿》雖然不是商品房買賣合同的正式文本，但實質(zhì)上為某房地產(chǎn)公司發(fā)出的訂立商品房買賣合同的要約。
2.承諾的構(gòu)成要件
我國《合同法》第21條規(guī)定：“承諾是受要約人同意要約的意思表示�！钡�25條規(guī)定：“承諾生效時合同成立�！钡�34條第1款規(guī)定：“承諾生效的地點為合同成立的地點�！背兄Z生效須具備以下幾個條件：(1)承諾是受要約人做出的;(2)承諾必須是向要約人做出;(3)承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致;(4)承諾必須在有效或合理的期限內(nèi)做出;(5)承諾須以明示或默示的方式做出。默示的方式主要依據(jù)《合同法》第26條第1款的規(guī)定，即“承諾通知到達要約人時生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效�！�
本案中，原告史某某、雷某在《預(yù)售合同草稿》尾部買受人簽章處簽字確認，在《預(yù)售合同草稿》首頁的“草稿已閱無異，客戶簽字”的印章處簽字，并在《預(yù)售合同草稿》以及補充協(xié)議、附件的側(cè)面騎縫處簽字，上述簽字系原告作出的承諾行為，表明其同意《預(yù)售合同草稿》以及補充協(xié)議、附件載明的要約內(nèi)容，與開發(fā)商達成了一致的意思表示，該預(yù)售合同自原告簽字時已經(jīng)成立。另外，原告向被告支付首付款，也可視為一種默示的承諾行為。根據(jù)《合同法》第44條第1款，“依法成立的合同，自成立時生效”，《預(yù)售合同草稿》未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而可認定其已經(jīng)生效，對于合同雙方都具有約束力。鑒于《房源意向單》中關(guān)于雙方簽訂商品房買賣合同的約定已經(jīng)完成，因此原告無權(quán)要求被告返還定金。
3.商品房買賣合同的必備內(nèi)容
關(guān)于商品房買賣合同的內(nèi)容，《商品房銷售管理辦法》第16條作出了規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的辦法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項。”對于該條文的理解，存在一定爭議。有觀點認為，該規(guī)定是對商品房買賣合同內(nèi)容的立法規(guī)定，是商品房買賣合同能否成立生效的法律要件，如果簽訂協(xié)議不能涵蓋上述所有內(nèi)容，則不應(yīng)當認定為商品房買賣合同。另一種觀點認為，該規(guī)定的初衷是為了規(guī)范商品房買賣合同的內(nèi)容，僅是雙方簽訂購房協(xié)議時的參考，不影響合同的成立和效力。筆者同意第二種觀點�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。”本案中，雖然預(yù)售合同草稿內(nèi)容缺失了面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容，但已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取了首付款，因此該“草稿”具備正式商品房買賣合同的效力。在司法實踐中，對于商品房買賣雙方簽訂的認購協(xié)議、意向書等形式，亦應(yīng)按照文件的具體內(nèi)容認定是否為商品房買賣合同，而不應(yīng)拘泥于表面形式。
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