《我國(guó)公共租賃房的理論與實(shí)踐》圍繞公共租賃房建設(shè)和運(yùn)行的兩大難題———公共租賃房建設(shè)的土地供給和建設(shè)資金籌措展開(kāi)，并對(duì)其進(jìn)行了創(chuàng)新性探索研究。以往的公共租賃房理論研究，多在于定性分析，缺乏一套完整的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系�！段覈�(guó)公共租賃房的理論與實(shí)踐》對(duì)公共租賃房指標(biāo)體系進(jìn)行了嘗試性的構(gòu)建，從工程性指標(biāo)體系和經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)體系兩大方面，從單個(gè)公共租賃房項(xiàng)目和整個(gè)城市公共租賃房建設(shè)兩個(gè)角度，設(shè)計(jì)了一套較為完整的公共租賃房評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。公共租賃房指標(biāo)體系的構(gòu)建對(duì)衡量公共租賃房建設(shè)水平以及指導(dǎo)公共租賃房健康、持續(xù)地發(fā)展具有重要意義。
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目錄
1 緒論 1
1.1 公共租賃房建設(shè)的背景 1
1.2 公共租賃房的相關(guān)概念 2
1.2.1 保障性住房 2
1.2.2 保障性住房體系 2
1.2.3 從多類型保障房到公共租賃房 5
1.3 建設(shè)公共租賃房的意義 7
1.4 本書(shū)的創(chuàng)新之處 8
1.5 本書(shū)研究重點(diǎn)和難點(diǎn) 8
1.6 本章小結(jié) 9
2 國(guó)內(nèi)外保障性住房理論研究回顧 10
2.1 國(guó)內(nèi)外研究評(píng)述 10
2.2 保障理論研究 10
2.2.1 馬克思主義相關(guān)理論 11
2.2.2 馬斯洛的需要層次理論 11
2.2.3 庇古的舊福利經(jīng)濟(jì)學(xué) 11
2.2.4 凱恩斯的經(jīng)濟(jì)理論 11
2.2.5 貝弗利奇計(jì)劃 12
2.2.6 西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn) 12
2.3 住房保障政策研究 12
2.4 保障性住房供應(yīng)機(jī)制研究 15
2.5 法律制度研究 16
2.6 典型的國(guó)家和地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分析 17
2.6.1 美國(guó) 17
2.6.2 英國(guó) 18
2.6.3 新加坡 19
2.6.4 中國(guó)香港特別行政區(qū) 21
2.6.5 發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)對(duì)我國(guó)保障房建設(shè)的啟示 21
2.7 本章小結(jié) 23
3 從各類保障房到公共租賃房的發(fā)展 24
3.1 保障性住房制度綜述 24
3.1.1 我國(guó)住房制度發(fā)展歷史 24
3.1.2 我國(guó)保障性住房制度的政策演變 28
3.1.3 我國(guó)保障性住房制度發(fā)展歷程 30
3.2 各類保障性住房的建設(shè)和發(fā)展 32
3.2.1 棚戶區(qū)改造安置房的建設(shè)和發(fā)展 32
3.2.2 廉租房的建設(shè)和發(fā)展 35
3.2.3 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和發(fā)展 36
3.2.4 限價(jià)房的建設(shè)與發(fā)展 39
3.2.5 公共租賃房的建設(shè)與發(fā)展 41
3.3 我國(guó)保障性體系中各類保障房存在的問(wèn)題分析 45
3.3.1 在我國(guó)保障房制度實(shí)踐中，廉租房建設(shè)存在的主要問(wèn)題 45
3.3.2 在我國(guó)保障房制度實(shí)踐中，經(jīng)濟(jì)適用房存在的主要問(wèn)題 49
3.3.3 在我國(guó)保障房制度實(shí)踐中，限價(jià)房存在的主要問(wèn)題 52
3.3.4 在我國(guó)保障房制度實(shí)踐中，公共租賃房建設(shè)存在的主要問(wèn)題 53
3.4 我國(guó)保障房和公共租賃房建設(shè)探索比較成功的模式 57
3.4.1 重慶的保障房體系和公共租賃房建設(shè) 57
3.4.2 北京的保障房體系和公共租賃房建設(shè) 59
3.4.3 上海的保障房體系和公共租賃房建設(shè) 61
3.5 我國(guó)公共租賃房建設(shè)的目標(biāo)、規(guī)模和供需前景 62
3.6 本章小結(jié) 64
4 “公共租賃房+商品房”雙軌制的內(nèi)在機(jī)理及社會(huì)功能 66
4.1 雙軌制配置體系 66
4.1.1 雙軌制概念 66
4.1.2 雙軌制配置體系的作用 67
4.1.3 雙軌制配置體系的內(nèi)容 68
4.2 雙軌制的內(nèi)在機(jī)理 69
4.2.1 公共租賃房與商品房市場(chǎng)的關(guān)系 69
4.2.2 公共租賃房建設(shè)與商品房市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)機(jī)制 70
4.2.3 公共租賃房建設(shè)對(duì)其他保障房的影響 72
4.3 雙軌制體系的社會(huì)功能 74
4.3.1 我國(guó)雙軌制體系的社會(huì)功能 75
4.3.2 我國(guó)雙軌制體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)功能 80
4.4 國(guó)內(nèi)外雙軌制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及啟示 82
4.4.1 國(guó)外雙軌制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及啟示 82
4.4.2 國(guó)內(nèi)雙軌制實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及啟示 83
4.5 本章小結(jié) 84
5 政府主導(dǎo)的公共租賃房體系設(shè)計(jì) 86
5.1 公共租賃房的政府主導(dǎo)模式的必要性 86
5.1.1 各國(guó)(地區(qū))公共住房模式比較 86
5.1.2 我國(guó)公共租賃房體系由政府主導(dǎo)的必要性 87
5.2 我國(guó)公共租賃房的供應(yīng)機(jī)制 88
5.2.1 公共租賃房供給數(shù)量 88
5.2.2 土地供應(yīng)機(jī)制 90
5.2.3 資金供給機(jī)制 93
5.3 我國(guó)公共租賃房的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制 94
5.3.1 公共租賃房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 94
5.3.2 公共租賃房退出機(jī)制 96
5.3.3 租金價(jià)格 97
5.4 政府主導(dǎo)下的公共租賃房建設(shè)的改進(jìn)和完善 99
5.4.1 完善公共租賃房的土地供給制度 99
5.4.2 完善公共租賃房的總體規(guī)劃原則 100
5.4.3 完善公共租賃房申請(qǐng)、審批和公示制度 101
5.5 我國(guó)直轄市公共租賃房供給模式比較——實(shí)證研究 104
5.5.1 四大直轄市城市發(fā)展背景 104
5.5.2 直轄市公共租賃房供給模式 105
5.5.3 比較分析 109
5.6 本章小結(jié) 110
6 公共租賃房項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 112
6.1 公共租賃房項(xiàng)目總體規(guī)劃概述 112
6.1.1 公共租賃房總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的含義 112
6.1.2 公共租賃房規(guī)劃布局的必要性 112
6.2 中國(guó)香港和新加坡的成功保障性住房規(guī)劃借鑒 113
6.2.1 中國(guó)香港公屋規(guī)劃設(shè)計(jì) 113
6.2.2 新加坡組屋的規(guī)劃設(shè)計(jì) 114
6.3 公共租賃房項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 116
6.3.1 我國(guó)公共租賃房項(xiàng)目規(guī)劃選址中存在的問(wèn)題 116
6.3.2 公共租賃房規(guī)劃選址的原則 116
6.3.3 公共租賃房項(xiàng)目選址評(píng)估指標(biāo)體系 119
6.3.4 公共租賃房選址決策模型 120
6.3.5 模型的運(yùn)用 123
6.4 公共租賃房建設(shè)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 126
6.4.1 公共租賃房建設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建原則 126
6.4.2 指標(biāo)體系及其含義 127
6.4.3 公共租賃房建設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 137
6.4.4 公共租賃房項(xiàng)目造價(jià)控制 138
6.5 重慶市關(guān)于公共租賃房空間規(guī)劃布局和工程建設(shè)指標(biāo)的案例分析 144
6.5.1 空間規(guī)劃布局 144
6.5.2 工程指標(biāo)分析 147
6.6 本章小結(jié) 150
7 公共租賃房項(xiàng)目建設(shè)用地土地保障體系 151
7.1 我國(guó)城市建設(shè)用地現(xiàn)狀 151
7.2 目前公共租賃房項(xiàng)目用地來(lái)源 153
7.3 公共租賃房建設(shè)用地土地保障體系的構(gòu)建 154
7.3.1 “地票”模式 154
7.3.2 配建模式 160
7.3.3 “產(chǎn)權(quán)共有”模式 162
7.4 本章小結(jié) 164
8 公共租賃房項(xiàng)目建設(shè)資金保障體系 166
8.1 我國(guó)公共租賃房建設(shè)的資金來(lái)源及運(yùn)行現(xiàn)狀 166
8.1.1 我國(guó)公共租賃房資金來(lái)源途徑 166
8.1.2 我國(guó)公共租賃房資金運(yùn)作方式 167
8.1.3 我國(guó)公共租賃房融資過(guò)程中存在的問(wèn)題 170
8.2 我國(guó)公共租賃房建設(shè)中吸納社會(huì)資金的途徑探討 171
8.2.1 房地產(chǎn)投資信托基金融資模式 171
8.2.2 公共租賃房建設(shè)債券 173
8.2.3 利用住房公積金支持公共租賃房建設(shè) 175
8.3 公共租賃房市場(chǎng)化融資平臺(tái)建設(shè)體系設(shè)計(jì) 177
8.3.1 公共租賃房市場(chǎng)化融資平臺(tái)的運(yùn)行模式 178
8.3.2 公共租賃房市場(chǎng)化融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì) 179
8.4 我國(guó)保障房并軌后資金供給研究 179
8.4.1 國(guó)內(nèi)外保障住房資金供給籌措方式 179
8.4.2 保障房的“兩房并軌” 181
8.4.3 拓寬資金來(lái)源建議 182
8.5 本章小結(jié) 186
9 公共租賃房項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)制度設(shè)計(jì) 188
9.1 公共租賃房建設(shè)設(shè)施與物業(yè)配套的可持續(xù)性 188
9.1.1 公共租賃房建設(shè)設(shè)施與物業(yè)配套現(xiàn)狀及其存在問(wèn)題 188
9.1.2 公共租賃房配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃布局設(shè)計(jì) 189
9.1.3 公共租賃房后期物業(yè)管理可持續(xù)運(yùn)營(yíng) 197
9.2 公共租賃房小區(qū)商業(yè)配套面積的可持續(xù)管理運(yùn)營(yíng) 201
9.2.1 公共租賃房小區(qū)商業(yè)配套面積承擔(dān)的三大功能 201
9.2.2 公共租賃房配套商業(yè)配建比例以及開(kāi)發(fā)規(guī)模 203
9.2.3 公共租賃房小區(qū)配套商業(yè)的管理運(yùn)營(yíng) 212
9.3 進(jìn)城農(nóng)民工“住房券”交易公共租賃房的制度設(shè)計(jì) 215
9.3.1 進(jìn)城農(nóng)民工土地和住房政策障礙 216
9.3.2 新生代農(nóng)民工的住房現(xiàn)狀 218
9.3.3 農(nóng)民工住房保障體系構(gòu)建 221
9.3.4 農(nóng)民工“住房券”交易公共租賃房模式 224
9.4 本章小結(jié) 230
10 公共租賃房租轉(zhuǎn)售銷售定價(jià)模式設(shè)計(jì) 231
10.1 公共租賃房租轉(zhuǎn)售定價(jià)經(jīng)驗(yàn) 231
10.1.1 英國(guó)公共租賃房租轉(zhuǎn)售政策 231
10.1.2 新加坡公共租賃房租轉(zhuǎn)售政策 231
10.1.3 香港公共租賃房租轉(zhuǎn)售政策 232
10.2 公共租賃房租轉(zhuǎn)售相關(guān)概念界定 232
10.3 公共租賃房租轉(zhuǎn)售定價(jià)原則 233
10.3.1 差異定價(jià)原則 233
10.3.2 保障對(duì)象利益優(yōu)先原則 233
10.3.3 可操作性原則 233
10.4 基于成本的公共租賃房出售定價(jià)模式 234
10.4.1 公共租賃房租金因素分析 234
10.4.2 公共租賃房成本因素分析 234
10.5 基于支付能力的公共租賃房出售定價(jià)模式 236
10.5.1 住房可支付能力的測(cè)定模型 236
10.5.2 基于支付能力的公共租賃房出售定價(jià)模型的建立 237
10.6 公共租賃房出售綜合定價(jià)模型 238
10.6.1 公共租賃房出售綜合定價(jià)模型的構(gòu)建原理 238
10.6.2 公共租賃房出售綜合定價(jià)模型的構(gòu)建 238
10.6.3 公共租賃房出售綜合定價(jià)模型主要指標(biāo)說(shuō)明 239
10.7 本章小結(jié) 240
11 我國(guó)城市公共租賃房總體運(yùn)行模式總結(jié)與政策建議 241
11.1 我國(guó)城市公共租賃房總體運(yùn)行模式 241
11.1.1 政府主導(dǎo)的公租住房供應(yīng)機(jī)制 241
11.1.2 民生優(yōu)先的土地保障制度 242
11.1.3 多元化的籌融資渠道 243
11.1.4 可持續(xù)的管理運(yùn)營(yíng)體系 244
11.1.5 公共租賃房是我國(guó)保障房體系發(fā)展的方向 244
11.2 我國(guó)公共租賃房建設(shè)和運(yùn)行的建議 245
11.2.1 建立政府主導(dǎo)的公共租賃房專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 245
11.2.2 公共租賃房永遠(yuǎn)姓“公” 245
11.2.3 積極探索公共租賃房新型融資路徑 246
11.2.4 創(chuàng)新土地供給模式，保障公共租賃房建設(shè)用地 247
11.2.5 加強(qiáng)公共租賃房項(xiàng)目的規(guī)劃 247
11.2.6 未來(lái)公共租賃房建設(shè)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)不同城市實(shí)行結(jié)構(gòu)性布局 247
11.2.7 完善相關(guān)法律法規(guī)的建議 248
參考文獻(xiàn) 250
附：《重慶市公共租賃房管理實(shí)施細(xì)則》渝國(guó)土房管發(fā)〔2011〕9號(hào) 253
后記 260
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