本書理論與實操相結合，內容全面，是有關房地產項目開發(fā)流程的報批報建實操指南，從七個部分公司注冊及土地獲取、施工前政府相關流程辦理、預售*取得及銷售管理、項目過程驗收及竣工備案、物業(yè)移交及產權管理、建筑面積計算及地方房產測量、房地產開發(fā)各相關政府部門簡介對房地產開發(fā)過程中與政府管理活動相關事項進行過篩式梳理、系統(tǒng)性整理，并形成所有環(huán)節(jié)的傻瓜式工作指引，實現運籌帷幄，一切皆在預控中的管理奇效，*限度提高報批報建效率和擺脫對具體人員的依賴，以化解房地產公司的經營風險。
本書是在北京市轄區(qū)內開展房地產業(yè)務的指南。任何人，只要具備溝通能力，愿意花時間閱讀本書相關章節(jié)，就具備照貓畫虎開展報批報建工作的基本能力。隨著時間的推移，生手也將憑借對本書的熟練掌握，很快成為業(yè)務高手。
對全國其他地區(qū)，只要認真領會本書運籌帷幄，事先籌劃的本質，再照本宣科將此本書相關內容與當地政府對應管理活動進行對照、修訂，即可形成適應當地管理特點的傻瓜式操作工具手冊，同樣會成為房地產公司開展報批報建業(yè)務的管理利器。
屈指算來，自本人1992年開始踏入房地產行業(yè)，至今已經在這個以粗放管理為特征的行業(yè)內，浸淫了25年，完整經歷了中國房地產行業(yè)從零開始，到成為中國經濟支柱產業(yè)的全過程。由于行業(yè)自身特點，我有幸接受所服務企業(yè)的安排，作為核心骨干成員，在全國8個省、14個城市落地操盤房地產和文旅地產項目。應該說經歷了常人難以想象的痛苦和磨難，由解決棘手問題的消防隊員一步一個腳印，逐步成長為能打硬仗、不講條件、招之即來、來無不勝的消防隊長。在自己的職業(yè)生涯中，不但留下了不少傳奇故事和經典案例，而且個人的綜合能力和實戰(zhàn)經驗也有了較深厚的積累，并受用至今。
尤其是自2008年開始，本人作為房地產上市公司的地方諸侯，全面承擔操盤責任以來，市場壓力、股東壓力、團隊業(yè)績壓力、家庭責任壓力等，一股腦兒壓在自己肩上，逼使自己想盡一切招數完成企業(yè)交付的使命。經過或成功、或失敗的實踐錘煉與摸索，總結出了不少有價值的管理思路與具體實操方法，應用在管理活動中，屢屢受益，越戰(zhàn)越勇。
本書是為了解決本人在20多年房地產開發(fā)過程中作為房地產高層管理人員感受到的兩大管理痛點第一，項目報批、報建計劃可控性差，影響開發(fā)節(jié)奏和現金流安排；第二，前期開發(fā)口人員的業(yè)務能力參差不齊、穩(wěn)定性不足，經常性會出現反復，對公司經營成果產生巨大影響而逐步形成的原創(chuàng)性管理工具，是在歷經沿海地產、萬達集團和中弘股份三個團隊實踐的基礎上凝練而成。
本書通過對房地產開發(fā)業(yè)務鏈條中從項目公司注冊、拿地、規(guī)劃報批，到開工、銷售、入伙、管理權移交等全部環(huán)節(jié)與政府所有管理活動相關事項的過篩式梳理，分門別類進行系統(tǒng)性整理，并形成所有環(huán)節(jié)的傻瓜式工作指引，實現運籌帷幄，一切皆在預控中的管理奇效，最大限度提高報批、報建效率和擺脫對具體人員的依賴，以化解房地產公司的經營風險。
本書共分七個部分，分別是：公司注冊及土地獲取、施工前政府相關流程辦理、預售許可證取得及銷售管理、項目過程驗收及竣工備案、物業(yè)移交及產權管理、建筑面積計算及地方房產測量、房地產開發(fā)各相關政府部門簡介。
本書是在北京市轄區(qū)內開展房地產業(yè)務的指南。任何人，只要具備溝通能力，愿意花時間閱讀本書相關章節(jié)，就具備照貓畫虎開展報批報建工作的基本能力。隨著時間的推移，生手也將憑借對本書的熟練掌握，很快成為業(yè)務高手。
對全國其他地區(qū)，只要認真領會本書運籌帷幄，事先籌劃的本質，再照本宣科將此本書相關內容與當地政府對應管理活動進行對照、修訂，即可形成適應當地管理特點的傻瓜式操作工具手冊，同樣會成為房地產公司開展報批報建業(yè)務的管理利器。
對房地產公司的高層管理人員而言，只要團隊擁有本手冊并熟練掌握相關內容，則前期開發(fā)人員的可替代性會很強。您唯一要做的，就是重點培養(yǎng)核心公關干部的能力與保證其穩(wěn)定性，在關鍵時刻發(fā)揮其人脈價值！
俗話說，師傅引進門，修行在個人。本手冊的出臺背景和解決問題的思路，其實可以通過舉一反三的方式，借鑒、應用在很多其他類型的管理活動中，解決讀者不同的管理難題。
希望本人花費多年時間籌劃、在多個實戰(zhàn)版本基礎上出版的作品能夠給同行提供一個有價值的、解決問題的方法論。
非常感謝在本人職業(yè)生涯中參與不同版本編撰過程的團隊成員們，更加感謝本手冊修訂過程中劉海軍先生、范國輝先生、古云女士、郇忠亮先生的辛勤工作，沒有他們的無私支持，不可能有本手冊的面世與發(fā)行。
在此，特別鳴謝促成本手冊成功發(fā)行的太立光標公關集團顏凌志先生和時玥小姐，沒有你們默默的支持和穿針引線，也不會實現本人向社會分享管理經驗的夢想，再次感謝！
箴言真語公眾號創(chuàng)始人
《新浪財經》專欄作家
搜房博客理想萬歲的博主
QQ空間理想萬歲的主人
趙毅
趙毅，1964年出生，屬龍，個性剛強，性格堅毅，善于用運籌帷幄的方式，系統(tǒng)性籌劃復雜的工作，并屢獲成功。1985年自湖南大學工民建專業(yè)畢業(yè)后，憑借堅實的專業(yè)功底，在設計、房地產和文化旅游項目開發(fā)中留下了多項令同行欽佩的記錄。雅居樂清水灣、沿海東莞麗水佳園、廈門湖里萬達廣場、萬達武漢楚河漢街、天津億利國際生態(tài)島等多個項目都留下其深深的個人烙印。作者文筆深厚，秉承傳播正能量的理念，通過其個人博客（搜房博客理想萬歲）、QQ空間（1963611）和箴言真語公眾號向社會分享管理心得和職場干貨，傳播正能量。在業(yè)內享有學者型總裁的雅號。
第一篇公司注冊及土地獲取
第一章公司注冊1
第一節(jié)公司核名1
第二節(jié)工商注冊12
第三節(jié)刻章34
第四節(jié)組織機構代碼證34
第二章資質辦理38
第三章土地一級開發(fā)39
第四章二級市場土地獲取66
第一節(jié)關于土地招拍掛66
第二節(jié)通過資本運作的方式獲取土地72
第五章土地獲取相關的一些名詞解釋74
第二篇施工前政府相關流程辦理
第一章項目立項78
第一節(jié)項目環(huán)境評估報告的批復78
第二節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的有效規(guī)劃意見84
第三節(jié)立項報告的申請90
第四節(jié)建設項目用地預審92
第二章方案批復94
第一節(jié)建設項目修建人民防空工程標準審查94
第二節(jié)方案批復102
第三章建設用地規(guī)劃許可證辦理104
第四章國有土地使用證的辦理107
第五章工程規(guī)劃許可證的辦理114
第一節(jié)建設工程消防設計審核114
第二節(jié)建設工程消防設計備案124
第三節(jié)人民防空工程建設標準審查（初步設計審查）126
第四節(jié)人民防空工程建設標準審查（易地建設審查）130
第五節(jié)建設工程園林綠化專業(yè)審查133
第六節(jié)防雷裝置設計審核138
第七節(jié)申請列入年度開發(fā)計劃145
第八節(jié)建設工程規(guī)劃許可證辦理146
第九節(jié)建設工程檔案登記149
第六章施工許可證辦理152
第一節(jié)墻體材料專項基金征收與使用管理152
第二節(jié)散裝水泥專項基金繳納168
第三節(jié)樹木砍伐、移植許可171
第四節(jié)安全監(jiān)督178
第五節(jié)質量監(jiān)督189
第六節(jié)人民防空工程施工圖設計專項技術審查193
第七節(jié)施工圖設計專項技術審查辦理流程198
第八節(jié)招標備案208
第九節(jié)超限高層建筑工程抗震設防審批232
第十節(jié)危險性較大的分部分項工程安全動態(tài)管理249
第十一節(jié)建筑工程施工許可證辦理269
第十二節(jié)臨時占用城市道路批準320
第十三節(jié)臨時用水指標審批326
第三篇預售許可證取得及銷售管理
第一章預售許可證辦理329
第一節(jié)商品房銷售機構備案329
第二節(jié)建筑物名稱核準批復333
第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標備案337
第四節(jié)房屋預售測繪成果備案338
第五節(jié)商品房預售許可、變更及延期342
第二章銷售管理362
第一節(jié)商品房預售合同登記備案、解除備案及變更備案362
第二節(jié)網上簽約操作指南（單套）369
第三節(jié)網上簽約操作指南（多套）383
第四篇項目過程驗收及竣工備案
第一章工程過程驗收401
第一節(jié)規(guī)劃核驗（城鎮(zhèn)建筑工程驗線）401
第二節(jié)驗槽監(jiān)督406
第三節(jié)結構驗收監(jiān)督411
第二章項目竣工驗收418
第一節(jié)房屋登記測繪成果備案418
第二節(jié)規(guī)劃驗收423
第三節(jié)防雷裝置竣工驗收424
第四節(jié)建設工程消防竣工驗收及備案429
第五節(jié)建設項目環(huán)保設施驗收434
第六節(jié)建筑節(jié)能專項驗收備案443
第七節(jié)人民防空工程建設質量監(jiān)督、竣工認可448
第八節(jié)人防工程竣工驗收備案450
第九節(jié)建設工程竣工質量驗收456
第十節(jié)檔案預驗收457
第十一節(jié)電梯、鍋爐等驗收462
第十二節(jié)生活飲用水衛(wèi)生許可證468
第十三節(jié)建設工程竣工驗收備案469
第三章關于項目評選專題481
第一節(jié)中國建設工程魯班獎（國家優(yōu)質工程）評選辦法 481
第二節(jié)北京市建筑工程長城杯評審490
第四章市政專題506
第一節(jié)市政工程報建流程指南506
第二節(jié)城市排水許可證核發(fā)507
第三節(jié)供水業(yè)務報裝(民用/商用)514
第四節(jié)北京市通信工程竣工驗收備案管理暫行規(guī)定515
第五節(jié)燃氣報裝與驗收516
第六節(jié)集中供熱用戶報裝須知517
第七節(jié)人民防空工程易地建設審查辦理流程518
第八節(jié)綠化規(guī)定520
第五篇物業(yè)移交及產權管理
第一章物業(yè)管理權移交523
第二章產權辦理541
第三章業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則609
第六篇建筑面積計算及地方房產測量
第一章各口徑面積測量617
第一節(jié)各口徑房屋面積測量617
第二節(jié)各口徑測量面積存在差異的原因分析與預防措施618
第二章房產測量規(guī)范620
第三章國家建筑面積計算規(guī)范652
第四章北京市房產測量相關政策法規(guī)664
第七篇房地產開發(fā)各相關政府部門簡介
第一節(jié)北京市國土資源局685
第二節(jié)北京市規(guī)劃委員會688
第三節(jié)北京市發(fā)展和改革委員會693
第四節(jié)北京市民防局696
第五節(jié)北京市建設工程質量監(jiān)督總站人防工程監(jiān)督站699
第六節(jié)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會702
第七節(jié)北京市園林綠化局706
第八節(jié)北京市水務局710
第九節(jié)北京市公安局消防局712
第十節(jié)北京排水集團713
第十一節(jié)北京燃氣集團有限責任公司713
第十二節(jié)北京市熱力集團有限責任公司714
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