《一本書搞懂房地產(chǎn)》（圖解版）一書涵蓋了房地產(chǎn)的方方面面，具體包括以下幾大模塊：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)；房地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理�！兑槐緯愣康禺a(chǎn)》一書，把房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中業(yè)務(wù)模塊通過(guò)圖解的方式一一分解，簡(jiǎn)單易懂，實(shí)用性強(qiáng)，著重突出可操作性，可幫助企業(yè)管理者在房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程中提升工作能力，使之為企業(yè)的管理創(chuàng)造價(jià)值、發(fā)揮更大作用。
1.本書內(nèi)容豐富、文字精煉。
2.圖表為主，文字為輔，一目了然。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，往往難以積累成熟的管理經(jīng)驗(yàn)。一方面是市場(chǎng)環(huán)境變化之快，使企業(yè)疲于應(yīng)付，管理者變得浮躁而失于思考、粗放而失于嚴(yán)謹(jǐn)；另一方面，土地、資金等資源又限制了大部分地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有可能進(jìn)行大量的項(xiàng)目開發(fā)，因而沒(méi)有機(jī)會(huì)逐步累積經(jīng)驗(yàn)，更無(wú)法總結(jié)出一套管理模式。開發(fā)項(xiàng)目的成敗、管理效率的高低，幾乎維系于少數(shù)管理者的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、道德以及企業(yè)自己完全無(wú)法掌控的運(yùn)氣。所以，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程項(xiàng)目管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的重要性是不言而喻的。不論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何跌宕起伏，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)人員來(lái)說(shuō)，還是要對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)作和整個(gè)開發(fā)周期全過(guò)程，從項(xiàng)目前期開發(fā)、項(xiàng)目前期運(yùn)作、項(xiàng)目運(yùn)作管理、項(xiàng)目營(yíng)銷管理、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理整個(gè)過(guò)程有一個(gè)系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)和管理。盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制上與一般的企業(yè)管理方法存在區(qū)別，但理論和原理上并無(wú)實(shí)質(zhì)差異，項(xiàng)目管理是一般管理方法在具體項(xiàng)目的中運(yùn)用。基于此，我們組織編寫了《一本書搞懂房地產(chǎn)》，把房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中業(yè)務(wù)模塊通過(guò)圖解的方式一一分解，簡(jiǎn)單易懂，實(shí)用性強(qiáng)，著重突出可操作性，可幫助企業(yè)管理者在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的全過(guò)程中提升工作能力，使其為企業(yè)的管理創(chuàng)造價(jià)值、發(fā)揮更大的作用�！兑槐緯愣康禺a(chǎn)》涵蓋了房地產(chǎn)的方方面面，具體包括以下幾大模塊：◇房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)；◇房地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作；◇房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理；◇房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理；◇房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理。在《一本書搞懂房地產(chǎn)》的編寫過(guò)程中，獲得了許多房地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)一線從業(yè)人員和朋友的幫助與支持，其中參與編寫和提供資料的有王高翔、王玲、文偉堅(jiān)、劉少文、陳世群、李超明、李景吉、李景安、匡五壽、匡仲瀟、吳日榮、張燕、張杰、張眾寬、張立冬、郭華偉、郭梅、秦廣、黃河、董超、姚根興、靳玉良、魯海波、鞠晴江、楊婧，最后全書由何志陽(yáng)審核完成。在此對(duì)他們一并表示感謝！由于編者水平有限，書中不足之處在所難免，希望廣大讀者批評(píng)指正。編者
何志陽(yáng)，工學(xué)學(xué)士，工程師，石家莊鐵道學(xué)院建筑環(huán)境與設(shè)備工程專業(yè)畢業(yè)，曾在中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司、中國(guó)鐵加勒比分公司供職，現(xiàn)任珠海十字門中央商務(wù)區(qū)建設(shè)控股有限公司水電工程主管，多年來(lái)從事機(jī)電安裝施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，先后參與施工了北京興城嘉園工程、北京湖南大廈工程、北京官園公寓工程、特立尼達(dá)和多巴哥國(guó)（英聯(lián)邦國(guó)家）多巴哥總醫(yī)院工程，珠海十字門中央商務(wù)區(qū)會(huì)展商務(wù)組團(tuán)一期工程等，多年來(lái)工作在機(jī)電安裝施工管理現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理、成本管理、項(xiàng)目管理、質(zhì)量安全、體系認(rèn)證、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及海外EPC工程管理及設(shè)備采購(gòu)等多有心得并持續(xù)實(shí)踐。
第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā) 1
從某種意義上說(shuō)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否成功，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得預(yù)期的收益，是由項(xiàng)目前期開發(fā)階段的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選擇研究、項(xiàng)目定位等因素決定的，而能否實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最初設(shè)想，在項(xiàng)目前期開發(fā)階段進(jìn)行策劃至關(guān)重要。
第一節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 2
調(diào)研01：市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 3
調(diào)研02：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 5
相關(guān)鏈接 土地出讓的方式 7
調(diào)研03：購(gòu)房者行為調(diào)查分析 10
調(diào)研04：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研分析 12
調(diào)研05：地塊基本狀況調(diào)研分析 14
第二節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目選擇 15
選擇01：開發(fā)城市選擇 15
選擇02：開發(fā)地段選擇 16
選擇03：開發(fā)管理模式選擇 18
相關(guān)鏈接 常見的開發(fā)管理模式 19
選擇04：產(chǎn)品模式選擇 20
選擇05：融資方案選擇 21
相關(guān)鏈接 房地產(chǎn)開發(fā)常見的融資方式 21
第三節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究22
研究01：可行性研究的步驟 22
研究02：可行性研究的內(nèi)容 24
研究03：可行性研究的重點(diǎn) 29
研究04：可行性研究報(bào)告 31
第四節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 32
定位01：目標(biāo)市場(chǎng)選擇的意義 32
定位02：確定目標(biāo)市場(chǎng)的原則 33
定位03：目標(biāo)市場(chǎng)選擇的條件 33
定位04：確定目標(biāo)市場(chǎng)的策略 34
定位05：影響目標(biāo)市場(chǎng)策略選擇的因素 36
第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期運(yùn)作 39
做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的一個(gè)重要過(guò)程。前期運(yùn)作階段是整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的龍頭，也是建設(shè)項(xiàng)目能否充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。
第一節(jié) 項(xiàng)目土地獲取 40
獲取01：以出讓方式取得土地使用權(quán) 41
獲取02：以劃撥方式取得土地使用權(quán) 43
獲取03：以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán) 45
獲取04：獲取國(guó)有土地使用權(quán)的費(fèi)用 46
獲取05：開發(fā)建設(shè)中的城市房屋拆遷 47
相關(guān)鏈接 獲得項(xiàng)目地塊前落實(shí)事項(xiàng) 49
第二節(jié) 房地產(chǎn)五證辦理52
辦理01：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 52
辦理02：國(guó)有土地使用證 54
辦理03：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 54
辦理04：建設(shè)工程施工許可證 56
辦理05：商品房銷售（預(yù)售）許可證 57
第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 59
設(shè)計(jì)01：項(xiàng)目規(guī)劃的總體構(gòu)思 59
設(shè)計(jì)02：空間關(guān)系處理 60
設(shè)計(jì)03：項(xiàng)目總體規(guī)劃的要求 61
設(shè)計(jì)04：項(xiàng)目總圖豎向的要求 62
設(shè)計(jì)05：項(xiàng)目附屬用房的規(guī)劃 63
設(shè)計(jì)06：室外環(huán)境的規(guī)劃 63
設(shè)計(jì)07：道路規(guī)劃 64
第四節(jié) 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 65
要點(diǎn)01：項(xiàng)目工程招標(biāo)的范圍 65
要點(diǎn)02：工程監(jiān)理招標(biāo) 66
要點(diǎn)03：工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)管理 69
要點(diǎn)04：項(xiàng)目工程施工招標(biāo)管理 71
第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理 75
隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)代建筑工程結(jié)構(gòu)變得更加復(fù)雜，規(guī)模變得更大，標(biāo)準(zhǔn)要求也隨之更高，由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，它的順利完成不僅需要投入人力、物力和資金等，更需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)管理。
第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度控制 77
進(jìn)度01：項(xiàng)目進(jìn)度控制的范圍 77
進(jìn)度02：項(xiàng)目進(jìn)度的事前控制 79
進(jìn)度03：項(xiàng)目進(jìn)度的事中控制 81
進(jìn)度04：項(xiàng)目進(jìn)度的事后控制 83
進(jìn)度05：項(xiàng)目進(jìn)度偏差控制 84
相關(guān)鏈接 項(xiàng)目進(jìn)度偏差產(chǎn)生的原因 85
第二節(jié) 項(xiàng)目質(zhì)量控制 86
質(zhì)量01：項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要對(duì)象 86
質(zhì)量02：項(xiàng)目開發(fā)前期質(zhì)量控制 87
質(zhì)量03：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 88
質(zhì)量04：項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制 91
第三節(jié) 項(xiàng)目安全管理 96
安全01：提高施工人員的安全防護(hù)能力 96
安全02：加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)檢查 97
安全03：施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理的措施 99
相關(guān)鏈接 施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理存在的問(wèn)題 102
第四節(jié) 工程驗(yàn)收管理 103
驗(yàn)收01：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的資料 104
驗(yàn)收02：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的條件 105
驗(yàn)收03：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù) 105
驗(yàn)收04：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收各階段的工作內(nèi)容 106
驗(yàn)收05：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的步驟 108
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理 111
房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)不僅可以促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，還有助于將計(jì)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，使每一宗物業(yè)都順利出售或出租。
第一節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 112
策劃01：項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃 113
策劃02：項(xiàng)目導(dǎo)入期營(yíng)銷策劃 114
策劃03：項(xiàng)目開盤期營(yíng)銷策劃 117
策劃04：項(xiàng)目持續(xù)期營(yíng)銷策劃 120
策劃05：項(xiàng)目尾盤期營(yíng)銷策劃 121
策劃06：項(xiàng)目交付前營(yíng)銷策劃 122
第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷模式 123
模式01：廣告營(yíng)銷 123
模式02：品牌營(yíng)銷 126
模式03：假日營(yíng)銷 128
模式04：展會(huì)營(yíng)銷 130
模式05：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 131
模式06：O2O營(yíng)銷 134
模式07：眾籌營(yíng)銷 135
第三節(jié) 項(xiàng)目階段銷售 138
階段01：預(yù)熱階段 138
階段02：開盤階段 139
階段03：強(qiáng)銷階段 142
階段04：持續(xù)階段 144
階段05：尾盤階段 147
第四節(jié) 案場(chǎng)銷售流程 149
流程01：客戶接待流程 149
流程02：議價(jià)流程 154
流程03：定房流程 155
流程04：簽約流程 156
第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 161
企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，鑒于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控尤其重要。任何致力于持續(xù)健康、穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，均會(huì)把企業(yè)的財(cái)務(wù)管控放在首要位置。
第一節(jié) 全面預(yù)算管理 162
預(yù)算01：設(shè)置全面預(yù)算管理組織 163
預(yù)算02：制定全面預(yù)算管理程序 163
預(yù)算03：建設(shè)全面預(yù)算管理制度 167
預(yù)算04：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過(guò)程 167
預(yù)算05：推行全面預(yù)算管理的措施 168
第二節(jié) 資金管理169
資金01：資金的預(yù)算管理 169
資金02：資金的籌措工作 170
相關(guān)鏈接 房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 171
資金03：資金的風(fēng)險(xiǎn)管理 172
資金04：資金的監(jiān)督管理 173
第三節(jié) 會(huì)計(jì)核算管理 173
核算01：會(huì)計(jì)核算對(duì)象 173
核算02：設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù) 174
核算03：會(huì)計(jì)科目與賬簿設(shè)置 174
核算04：統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則 179
第四節(jié) 稅務(wù)管理179
稅務(wù)01：房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種 179
稅務(wù)02：不同階段涉及的稅種 180
稅務(wù)03：納稅籌劃 181
稅務(wù)04：涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防范 182
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